序一
蔡鄂生
REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地產(chǎn)投資信托基金，是以發(fā)行受益憑證的方式公開或非公開匯集特定多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種金融投資產(chǎn)品。

我認(rèn)為，在中國(guó)發(fā)展REITs市場(chǎng)，意義重大并且正當(dāng)其時(shí)。

首先，REITs市場(chǎng)有利于落實(shí)三去一降一補(bǔ)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，整體有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存、去杠桿、降成本，控制行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和盈利模式的轉(zhuǎn)變。其次，REITs符合國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策導(dǎo)向，有助于盤活存量地產(chǎn)、樹立合理價(jià)值標(biāo)桿，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。再次，REITs的出現(xiàn)也會(huì)使得房地產(chǎn)投資從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為證券投資，有利于疏導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)投資需求、熨平商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格非理性波動(dòng)的沖擊。這是因?yàn)�，REITs本身作為一種長(zhǎng)期、低波動(dòng)性的投資工具，對(duì)于跨周期資產(chǎn)配置、分散風(fēng)險(xiǎn)也具有重要意義。最后，將REITs引入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公租房、養(yǎng)老醫(yī)療等公共領(lǐng)域，為政府投資降杠桿提供新思路，尤其是PPP項(xiàng)目與REITs結(jié)合，能有效降低成本，推動(dòng)重要民生領(lǐng)域和基建領(lǐng)域的投資建設(shè)，推動(dòng)社會(huì)整體的輕資產(chǎn)化。盡管我國(guó)REITs起步較晚，但目前已經(jīng)進(jìn)入發(fā)展的快車道。根據(jù)中國(guó)資產(chǎn)證券化分析網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2014年4月國(guó)內(nèi)首單私募REIT產(chǎn)品中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃發(fā)行以來(lái)，截至2017年11月20日，已有26單私募REITs在上海/深圳證券交易所以及機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報(bào)價(jià)與服務(wù)系統(tǒng)上市，規(guī)模總計(jì)606��69億元。政策方面，2014年，中國(guó)人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中提到積極穩(wěn)妥開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。此后，國(guó)家大力支持REITs發(fā)展，2017年7月，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中，又提到鼓勵(lì)以REITs等產(chǎn)品作為多種方式和渠道拓寬租賃住房來(lái)源。同時(shí)，證監(jiān)會(huì)也正在加緊研究制定REITs立法相關(guān)的政策法規(guī)。中國(guó)REITs市場(chǎng)正面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇，市場(chǎng)規(guī)模的不斷壯大和政策法規(guī)的陸續(xù)出臺(tái)，都印證了市場(chǎng)對(duì)REITs的巨大需求空間�？紤]到我國(guó)房地產(chǎn)存量規(guī)模已經(jīng)超過(guò)200萬(wàn)億元，以及未來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的巨大需求和城市化人口的增長(zhǎng)規(guī)模，北京大學(xué)光華管理學(xué)院測(cè)算我國(guó)未來(lái)標(biāo)準(zhǔn)REITs市場(chǎng)的潛在規(guī)模應(yīng)在4萬(wàn)億至12萬(wàn)億元之間，這還是一個(gè)相對(duì)保守的估計(jì)。

然而，目前國(guó)內(nèi)環(huán)境依然存在著制約REITs市場(chǎng)發(fā)展的諸多因素。突出表現(xiàn)在：

首先，法律框架有待完善。美國(guó)的REITs形式包括公司型和契約型，并以公司型為主。而在我國(guó)，采取何種法律框架設(shè)立REITs仍然值得探討。成立公司型或契約型REITs，無(wú)論在《證券法》還是《證券投資基金法》框架下，都存在很多障礙需要突破，更需要時(shí)間去研究和討論。

其次，稅收政策的制約。在美國(guó)，REITs是典型的稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)型產(chǎn)品，在信托層面免稅，避免了雙重征稅問題。而在我國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)本身稅負(fù)較高，涉及交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)兩類稅收。交易環(huán)節(jié)涉及土地增值稅，這一特殊稅種適用超額累進(jìn)稅率，導(dǎo)致持有時(shí)間越長(zhǎng)、增值空間越大的資產(chǎn)發(fā)行REITs的成本反而越高。持有環(huán)節(jié)的增值稅、所得稅等多重稅收累加導(dǎo)致實(shí)際稅率過(guò)高，直接拉低了物業(yè)估值，進(jìn)一步壓縮了證券化的空間。

再次，在實(shí)際操作過(guò)程中需要考慮資產(chǎn)、結(jié)構(gòu)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)等各方面問題。在資產(chǎn)重組方面，關(guān)于底層資產(chǎn)的權(quán)屬問題往往比較復(fù)雜，在設(shè)計(jì)成標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品的過(guò)程中，往往需要對(duì)項(xiàng)目公司和底層資產(chǎn)的情況進(jìn)行重組；常見的重組手段包括債權(quán)債務(wù)無(wú)償劃轉(zhuǎn)、以不動(dòng)產(chǎn)出資、分立等。在基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇上，要考慮對(duì)于資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃的SPV的選擇，包括信托收益權(quán)、私募基金份額、項(xiàng)目公司股權(quán)等。在證券設(shè)計(jì)過(guò)程中，要考慮證券的分層設(shè)計(jì)（優(yōu)先級(jí)和次級(jí)的杠桿比例）、增信設(shè)計(jì)和含權(quán)設(shè)計(jì)等問題。在會(huì)計(jì)的處理上，主要關(guān)注點(diǎn)在于是否出表，即主要考慮是否保留資產(chǎn)的控制權(quán)，是否對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行真實(shí)出售的處理。在稅務(wù)籌劃過(guò)程中，可能會(huì)面臨土地增值稅、增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅等稅種，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的過(guò)程中，必須考慮交易方案的最優(yōu)性，降低交易的總體稅負(fù)成本。

總而言之，推出REITs產(chǎn)品并不容易，在我國(guó)，任何一項(xiàng)金融創(chuàng)新都需要嘗試的勇氣，也需要研究的支持。放在我面前的這本書，就是林教授團(tuán)隊(duì)為上述問題所做出的解答，該書以REITs產(chǎn)品的不同業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)劃分章節(jié)，從參與機(jī)構(gòu)的角度對(duì)REITs業(yè)務(wù)的完整流程進(jìn)行了詳細(xì)的敘述，是目前關(guān)于我國(guó)REITs業(yè)務(wù)最全面的操作手冊(cè)。作者們對(duì)證券公司、發(fā)起企業(yè)、律師、會(huì)計(jì)師、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)的實(shí)務(wù)操作，都提供了REITs市場(chǎng)的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)操作指引，在深入挖掘REITs投資價(jià)值的同時(shí)，也為投資者提供了可供參考與借鑒的建議。

如何進(jìn)一步推動(dòng)REITs的健康發(fā)展，是政府部門、從業(yè)人員、投資人和所有讀者需要冷靜思考的問題。這本書從中國(guó)REITs產(chǎn)品的實(shí)務(wù)操作入手，闡釋了REITs的基本原理，借鑒國(guó)外成熟市場(chǎng)的有益經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)市場(chǎng)現(xiàn)狀，對(duì)REITs產(chǎn)品的操作流程、法律要點(diǎn)、價(jià)值評(píng)估、會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理要點(diǎn)、信用評(píng)級(jí)、投資與交易等一系列關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行了具體的介紹和深入的分析，為從業(yè)人員的實(shí)務(wù)操作提供了指南，也對(duì)我國(guó)REITs的制度設(shè)計(jì)具有重要的參考價(jià)值�；�于對(duì)林華院長(zhǎng)團(tuán)隊(duì)辛勤工作的贊賞，以及對(duì)REITs在中國(guó)金融市場(chǎng)發(fā)展前景的期許，欣然作序推薦。

蔡鄂生
中國(guó)銀監(jiān)會(huì)原副主席


序二
邢早忠
2017年10月，當(dāng)習(xí)總書記在十九大報(bào)告中明確指出堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位這一點(diǎn)時(shí)，人民大會(huì)堂全場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間響起熱烈掌聲。總書記提到加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居，住有所居這四個(gè)字話音剛落，人民大會(huì)堂內(nèi)再次響起掌聲。房住不炒是2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上就已經(jīng)明確了的命題，可以說(shuō)，房住不炒將成為相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)黨和政府解決我國(guó)城鎮(zhèn)住房問題、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的核心指導(dǎo)思想。深化供給側(cè)改革，已成為未來(lái)我國(guó)住房制度改革的重點(diǎn)突破方向。相比十八大報(bào)告中所提出的建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，十九大報(bào)告中用的是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度的全新提法。為改善住房市場(chǎng)在租售結(jié)構(gòu)上的失衡，這幾年來(lái)政府在住房市場(chǎng)方面大力推進(jìn)和提倡租購(gòu)并舉，其本質(zhì)思路正是從調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)入手，通過(guò)化解供給側(cè)結(jié)構(gòu)性矛盾，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的有序健康發(fā)展。租購(gòu)并舉將是未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的主基調(diào)，未來(lái)5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，租賃將逐漸成為我國(guó)住房體系的重要組成部分。

這本書的主要議題是REITs。在國(guó)際市場(chǎng)上，REITs是一種通行的房地產(chǎn)金融投資工具，以證券化方式盤活存量不動(dòng)產(chǎn)，為廣大投資者提供房地產(chǎn)資產(chǎn)相關(guān)穩(wěn)定收益的投資機(jī)會(huì)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，社會(huì)資本投入占比提升、市場(chǎng)化供應(yīng)為主體是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的必然方向。當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于轉(zhuǎn)型過(guò)程中，一定意義上進(jìn)入了存量時(shí)代，這在房地產(chǎn)行業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域表現(xiàn)得尤為明顯。通過(guò)發(fā)行REITs，可以充分利用社會(huì)資金，促進(jìn)資本進(jìn)入租賃市場(chǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，可以多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)和為保障房融資。通過(guò)REITs市場(chǎng)，引導(dǎo)租賃企業(yè)、開發(fā)商等多方投資參與租賃市場(chǎng)，一方面，可以解決我國(guó)保障住房供給不足、緩解政府財(cái)政壓力；另一方面，能夠通過(guò)市場(chǎng)化手段有效滿足不同人群的居住需求，完善房地產(chǎn)供給側(cè)改革，有利于行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展。因此，可以認(rèn)為，REITs是實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉這一目標(biāo)需要運(yùn)用的金融模式。住建部及金融管理部門都明確表示過(guò)要推進(jìn)REITs試點(diǎn)，落實(shí)十九大報(bào)告中租購(gòu)并舉的要求。隨著租賃市場(chǎng)規(guī)范化、增量房源供給、租售同權(quán)等政策的落實(shí)，住房租賃REITs也將作為重要的金融支持手段得到長(zhǎng)效的推動(dòng)和實(shí)施。

實(shí)際上，國(guó)內(nèi)REITs的探索與推動(dòng)由來(lái)已久，無(wú)論是政策制定者還是地產(chǎn)、金融相關(guān)從業(yè)人員，都看到了這個(gè)市場(chǎng)的重要功能和作用。早在2004年，國(guó)內(nèi)就已經(jīng)開展了比較正式、成體系的REITs研究。當(dāng)時(shí)，日本、新加坡、中國(guó)香港等地紛紛推出REITs，引起了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)及政策層面的關(guān)注。監(jiān)管層對(duì)REITs產(chǎn)品的正式推動(dòng)是從2006年開始的，至今已經(jīng)超過(guò)10個(gè)年頭。整體而言，我國(guó)REITs市場(chǎng)上的探索主要分為如下三大階段：

第一階段從2006年到2010年，是研究及政策試點(diǎn)的第一次探索。這一時(shí)期，央行牽頭成立11部委的試點(diǎn)工作小組推進(jìn)政策落地。2007年，中國(guó)人民銀行、證監(jiān)會(huì)與銀監(jiān)會(huì)的REITs專題研究小組成立。2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，國(guó)家出臺(tái)4萬(wàn)億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，金融30條房地產(chǎn)13條陸續(xù)出臺(tái)，把REITs從幕后推向了前臺(tái)，REITs總體架構(gòu)逐漸形成。

第二階段從2010年至2012年，是第二次探索。由于房?jī)r(jià)快速上漲，2010年，政府出臺(tái)一系列行政干預(yù)手段促使行業(yè)恢復(fù)平穩(wěn)發(fā)展。該時(shí)期REITs以支持保障房融資為主要方向，同時(shí)向除了保障性住房以外的大類不動(dòng)產(chǎn)拓展，比如基礎(chǔ)設(shè)施、能源基建等，推進(jìn)方向更注重REITs盤活資產(chǎn)對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐作用。

第三階段從2014年至今，是REITs的新發(fā)展階段。隨著《證券投資基金法》的修改和我國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的重啟，私募REITs開始運(yùn)營(yíng)，第一單私募REIT中信啟航項(xiàng)目上報(bào)證監(jiān)會(huì)，2013年8月獲得無(wú)異議函，并于2014年4月正式發(fā)行。這標(biāo)志著中國(guó)私募REITs市場(chǎng)的發(fā)展開始。截至2017年11月20日，已有26單私募REITs在上海/深圳證券交易所及機(jī)構(gòu)間私募產(chǎn)品報(bào)價(jià)與服務(wù)系統(tǒng)上市，規(guī)模總計(jì)606��69億元。近期長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目受到市場(chǎng)熱捧，比如已于2017年10月11日正式獲批發(fā)行的新派長(zhǎng)租公寓類REITs產(chǎn)品就是市場(chǎng)順應(yīng)供給側(cè)改革、落實(shí)國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)政策，對(duì)持有型物業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)證券化的一次破冰式創(chuàng)新與嘗試。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，私募REITs市場(chǎng)的發(fā)展積累了大量市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，使市場(chǎng)對(duì)新產(chǎn)品有了深層次的認(rèn)識(shí)，培育了機(jī)構(gòu)投資人，長(zhǎng)租公寓REITs項(xiàng)目為國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)開展資產(chǎn)證券化和REITs的全面啟動(dòng)起到重要的示范作用，預(yù)計(jì)未來(lái)公募REITs將進(jìn)入有望突破發(fā)展的實(shí)質(zhì)探索期。

可以看到，REITs這項(xiàng)國(guó)際上先進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)金融工具，在我國(guó)的有關(guān)理論探索和實(shí)踐也一直在進(jìn)行著，由于涉及的有住房體系、商業(yè)地產(chǎn)、金融行業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，還有財(cái)政稅收等問題，其復(fù)雜性毋庸置疑。我國(guó)要發(fā)展REITs還面臨如房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的問題、法律制度不完善、金融市場(chǎng)不成熟、稅收環(huán)境約束等諸多的困難和障礙，我們一方面要適當(dāng)借鑒國(guó)外市場(chǎng)的成熟經(jīng)驗(yàn)，另一方面也要考慮國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的具體情況。

擺在大家面前的這本操作手冊(cè)，正是中國(guó)資產(chǎn)證券化研究院林華院長(zhǎng)對(duì)于這個(gè)領(lǐng)域的最新思考和認(rèn)識(shí)。我和林院長(zhǎng)相識(shí)多年，他對(duì)于我國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)發(fā)展三大決定要素的理論和觀點(diǎn)，我是非常認(rèn)同的。2013年，他在央行組織的干部培訓(xùn)會(huì)議上，正式提出中國(guó)資產(chǎn)證券化能否大規(guī)模發(fā)展取決于三個(gè)要素一是與資產(chǎn)證券化相關(guān)的硬技術(shù)，主要是指資產(chǎn)證券化中的現(xiàn)金流模型技術(shù)；二是市場(chǎng)需求，即資產(chǎn)證券化產(chǎn)品買方和賣方的需求；三是資產(chǎn)證券化的軟環(huán)境，主要是法律法規(guī)和監(jiān)管。這三大要素中，硬技術(shù)可以借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，相對(duì)較易學(xué)習(xí)；而軟環(huán)境與我國(guó)法律、會(huì)計(jì)、稅務(wù)體系有關(guān)，需要配套改革。和資產(chǎn)證券化一樣，未來(lái)我國(guó)的REITs市場(chǎng)發(fā)展更多也是要解決面臨的軟環(huán)境問題。基于以上認(rèn)識(shí)，林院長(zhǎng)帶領(lǐng)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域做了系統(tǒng)性研究。

林華院長(zhǎng)組織的行業(yè)專家團(tuán)隊(duì)對(duì)于REITs業(yè)務(wù)有著深刻理解與豐富經(jīng)驗(yàn)，對(duì)REITs各個(gè)環(huán)節(jié)和主體做了全面而且頗具前瞻性的探討，對(duì)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)展歷史經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)、法律法規(guī)以及會(huì)計(jì)稅務(wù)處理都進(jìn)行了詳細(xì)的介紹和分析，并輔以大量國(guó)內(nèi)外案例。通過(guò)閱讀本書書稿，結(jié)合我個(gè)人對(duì)中央房住不炒政策所表達(dá)的堅(jiān)定信念的認(rèn)識(shí)，我相信，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)與REITs模式的結(jié)合，將會(huì)水到渠成、相輔相成。我希望中國(guó)資產(chǎn)證券化研究院能與具有社會(huì)責(zé)任感、擁有強(qiáng)大專業(yè)能力和豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)一起促進(jìn)中國(guó)REITs發(fā)展，提供長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的思想動(dòng)力。這些都有利于我國(guó)現(xiàn)代金融市場(chǎng)體系的建設(shè)和發(fā)展。

邢早忠
中國(guó)資產(chǎn)證券化研究院理事長(zhǎng)、《金融時(shí)報(bào)》社長(zhǎng)

前言

REITs是一種以發(fā)行受益憑證的方式，公開或非公開匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)與管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種產(chǎn)業(yè)投資基金。REITs是不動(dòng)產(chǎn)金融投資產(chǎn)品的一種，本質(zhì)上是將成熟或者說(shuō)存量不動(dòng)產(chǎn)在資本市場(chǎng)進(jìn)行證券化，投資者可以交易轉(zhuǎn)讓。因此它既具有金融屬性，又具有不動(dòng)產(chǎn)屬性。其金融屬性體現(xiàn)在：REITs是被公認(rèn)為能夠幫助投資者拓寬不動(dòng)產(chǎn)投資渠道的最好方式之一，通過(guò)證券化的形式，將流動(dòng)性較差的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)的REITs份額，提高了不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，有利于拓展資本機(jī)制，可通過(guò)并購(gòu)、融資等資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。REITs的不動(dòng)產(chǎn)屬性則體現(xiàn)在：REITs專注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的成熟不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，可少量投資于土地和在建工程等，具有專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，有助于提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。

在國(guó)際資本市場(chǎng)上，REITs具有公開募集、流動(dòng)性好、稅收中性、財(cái)務(wù)穩(wěn)�。ǜ軛U率通常不超過(guò)50%）和分紅穩(wěn)定（每年經(jīng)營(yíng)收益90%以上用于現(xiàn)金分紅）等特點(diǎn)。從20世紀(jì)60年代在美國(guó)推出以來(lái)，市場(chǎng)規(guī)模逐漸壯大，參與的國(guó)家和地區(qū)也越來(lái)越多。截至2016年年底，全球范圍內(nèi)共有36個(gè)國(guó)家或地區(qū)建立了REITs市場(chǎng)，總市值超過(guò)1.8萬(wàn)億美元。其中，美國(guó)是全球最大的REITs市場(chǎng)，上市REITs數(shù)量221只，總市值超過(guò)1萬(wàn)億美元，亞洲較大的REITs市場(chǎng)主要包括日本（總市值超過(guò)1 000億美元）、新加坡（總市值超過(guò)500億美元）和中國(guó)香港（總市值接近1億美元）。北京大學(xué)光華管理學(xué)院近期公布的REITs報(bào)告明確指出，考慮到我國(guó)城市化人口數(shù)量、不動(dòng)產(chǎn)總量和固定資產(chǎn)投資明顯超過(guò)美國(guó)，我國(guó)REITs市場(chǎng)進(jìn)入成熟階段后，會(huì)超過(guò)美國(guó)市場(chǎng)規(guī)模。按照偏保守的估計(jì)，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將在4萬(wàn)億到12萬(wàn)億元之間。

國(guó)內(nèi)外很多研究從各種不同角度論述了發(fā)展REITs的意義，比如REITs流動(dòng)性好、成長(zhǎng)性強(qiáng)、分散投資、對(duì)應(yīng)穩(wěn)定而較高的收益回報(bào)，REITs可以通過(guò)發(fā)行債券、CMBS和股票，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)階段機(jī)構(gòu)資金在成熟階段的退出，以及收購(gòu)兼并時(shí)期的進(jìn)入。我認(rèn)為，除了上述普遍意義上的好處外，在我國(guó)發(fā)展REITs市場(chǎng)有幾點(diǎn)更為獨(dú)特的內(nèi)涵。

首先，REITs可以在盤活存量的同時(shí)幫助經(jīng)濟(jì)去杠桿。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，我國(guó)大量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)和存量不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)十分龐大，REITs無(wú)疑是盤活存量資產(chǎn)最科學(xué)的金融工具。REITs不但有利于打破固定資產(chǎn)不能直接流入資本市場(chǎng)的傳統(tǒng)思維，還能夠以權(quán)益型投資的方式化解我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)居高不下的債務(wù)問題，因?yàn)槭枪蓹?quán)而非保本固定收益的債券型，可以直接幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)和金融體系降杠桿。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，REITs的面世與有序發(fā)展，未來(lái)可以緩和金融和房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。這也是孟曉蘇老師近20年來(lái)一直呼吁推動(dòng)中國(guó)版REITs市場(chǎng)發(fā)展的主要原因。

其次，發(fā)展REITs市場(chǎng)可以降低財(cái)政與經(jīng)濟(jì)周期共振風(fēng)險(xiǎn)。我之前和業(yè)內(nèi)專家合作完成《PPP與資產(chǎn)證券化》一書時(shí)就已經(jīng)意識(shí)到，如果單純依賴于債券型資產(chǎn)證券化為PPP項(xiàng)目融資，基礎(chǔ)設(shè)施再融資的高成本與經(jīng)濟(jì)周期會(huì)產(chǎn)生共振效應(yīng)，即在利率上行時(shí)，經(jīng)濟(jì)很可能處于下行階段，債務(wù)成本的上升會(huì)加劇經(jīng)濟(jì)下行周期；利率下行時(shí)，經(jīng)濟(jì)如果處于上行周期，債務(wù)則會(huì)出現(xiàn)擴(kuò)張，迅速積累經(jīng)濟(jì)中的非理性繁榮與杠桿風(fēng)險(xiǎn)。因此，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)發(fā)展，降低財(cái)政與經(jīng)濟(jì)周期共振風(fēng)險(xiǎn)。

再次，有利于金融體系落實(shí)政府對(duì)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。住建部及金融部委都明確表示過(guò)要推進(jìn)REITs試點(diǎn)，落實(shí)十九大報(bào)告中租購(gòu)并舉的要求。通過(guò)發(fā)行REITs，可以充分利用社會(huì)資金，促進(jìn)資本進(jìn)入租賃市場(chǎng)，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)。同時(shí)，REITs以優(yōu)質(zhì)成熟的長(zhǎng)租公寓等典型商業(yè)地產(chǎn)為主要載體，從建設(shè)、融資、管理、運(yùn)營(yíng)等多個(gè)環(huán)節(jié)引導(dǎo)資金進(jìn)入地產(chǎn)的建設(shè)運(yùn)營(yíng)階段，可以避免地產(chǎn)投資過(guò)于側(cè)重住宅地產(chǎn)造成的過(guò)熱現(xiàn)象。

最后，REITs還有利于我國(guó)資本市場(chǎng)走向理性，轉(zhuǎn)變投資者行為。REITs是一種金融投資產(chǎn)品，REITs的發(fā)展將投資者的注意力重新吸引到長(zhǎng)期租金收益，以減少短期投資的過(guò)度投機(jī)行為。發(fā)展REITs市場(chǎng)尤其是未來(lái)推出公募型REITs，可以使普通居民個(gè)人通過(guò)資本市場(chǎng)參與房地產(chǎn)投資，盤活存量資產(chǎn)，加快去庫(kù)存進(jìn)程，特別是對(duì)于個(gè)人難以單獨(dú)投資的商場(chǎng)、工業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)基地、醫(yī)療保健用房等，疏導(dǎo)資金進(jìn)入多元化的地產(chǎn)投資領(lǐng)域，追求長(zhǎng)期限、穩(wěn)定的租金回報(bào)收益，而非短期的價(jià)值提升，引導(dǎo)資金脫虛入實(shí)、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。未來(lái)吸引公眾投資者（散戶）離開中國(guó)股市的最好市場(chǎng)是REITs市場(chǎng)，政府要以稅收政策來(lái)推動(dòng)。

綜上，可以認(rèn)為，在我國(guó)發(fā)展REITs市場(chǎng)意義重大�；�于以上思考，我再次組織業(yè)內(nèi)實(shí)務(wù)專家提筆撰寫《中國(guó)REITs操作手冊(cè)》。2014年年初，和資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的朋友們一起合作編寫《中國(guó)資產(chǎn)證券化手冊(cè)》時(shí)，我國(guó)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)剛剛重啟。隨后市場(chǎng)處于蓬勃發(fā)展的浪潮中，我們的作品得到了很多監(jiān)管領(lǐng)導(dǎo)和市場(chǎng)專家、朋友們的關(guān)注，我們作為參與者與見證者，深感榮幸。在這個(gè)過(guò)程中，我深深地感到，和資產(chǎn)證券化市場(chǎng)一樣，未來(lái)我國(guó)REITs市場(chǎng)的健康發(fā)展需要更多專業(yè)的機(jī)構(gòu)和組織積極參與。

在此，我首先要感謝基金業(yè)協(xié)會(huì)洪磊會(huì)長(zhǎng)的大力支持，洪磊會(huì)長(zhǎng)在整體校稿的基礎(chǔ)上提出了許多真知灼見，有利于我們對(duì)中國(guó)未來(lái)REITs市場(chǎng)發(fā)展的理解。感謝中國(guó)銀監(jiān)會(huì)原副主席蔡鄂生先生，中國(guó)資產(chǎn)證券化研究院理事長(zhǎng)、《金融時(shí)報(bào)》社長(zhǎng)邢早忠先生不辭辛苦，親自提筆為這本書作推薦序。感謝中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇先生、《中國(guó)金融》主編魏革軍先生、全國(guó)政協(xié)委員及金杜律師事務(wù)所創(chuàng)始人王俊峰先生、上海證券交易所副總經(jīng)理劉紹統(tǒng)先生、中國(guó)人民銀行原金融市場(chǎng)司巡視員沈炳熙先生、中國(guó)誠(chéng)信公司董事長(zhǎng)毛振華先生、聯(lián)合信用管理有限公司總裁王少波先生、微眾銀行李南青行長(zhǎng)先生的傾情推薦，感謝您們對(duì)我們的鼓勵(lì)和支持。

本書從動(dòng)筆開始，歷時(shí)接近兩年時(shí)間。感謝參與本書撰寫的每一位作者。具體的寫作分工如下：

本書共分為13章。第一章由許余潔、彭超主筆；第二章由賀銳驍、洪浩主筆；第三章由彭超、黃長(zhǎng)清主筆；第四章由彭超主筆；第五章由彭超、許余潔主筆；第六章由方榕、王爻主筆；第七章由胡峰、李峰主筆；第八章由黃哲君、王顥完成；第九章由張連娜、曹樅主筆；第十章由李耀光、賴嘉凌主筆；第十一章由羅桂連、許余潔主筆；第十二章由許余潔、劉洪光主筆；第十三章由洪浩、張湜主筆。我、許余潔博士和彭超先生確定了本書的章節(jié)架構(gòu)和整體思路，統(tǒng)籌了全書最初的整體規(guī)劃與寫作安排，并統(tǒng)一校對(duì)了全書初稿，對(duì)整本書做出多次修改。許余潔博士還多次與出版社老師們對(duì)接書稿的最后內(nèi)容。同時(shí)還要感謝天風(fēng)證券的張凡、郭永，戴德梁行的楊枝、王天會(huì)、于紅、張秀娟、張諾貝、梁琦等朋友，他們?cè)诒緯鴮懽鬟^(guò)程中提供了重要資料。此外，遠(yuǎn)在美國(guó)的朋友郁冰峰和朱江博士，也從華爾街實(shí)務(wù)專家的視角，對(duì)書稿提出了很多寶貴的修訂意見和建議，在此一并感謝。

由于作者自身水平有限，中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)REITs相關(guān)政策還沒有推出，市場(chǎng)還處于培育和探索階段，書中難免存在紕漏甚至很多不足之處，還請(qǐng)讀者多多批評(píng)指正，希望通過(guò)這本書加強(qiáng)REITs理論以及業(yè)務(wù)實(shí)踐方面的交流。最后，我還要衷心感謝中信出版社編輯，她們進(jìn)行了負(fù)責(zé)任的編校，本書能夠如此順利與讀者見面，離不開編輯老師精益求精的努力。再次感謝讀者們的厚愛與支持，希望本書的出版能夠推動(dòng)中國(guó)REITs市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

林華