住房保障是政府保障中低收入階層的基本居住需求，并以提升該群體租房、購房能力為目標的一項社會福利制度。城鎮(zhèn)居民住房保障，關(guān)乎全面建成小康社會宏偉目標和\"中國夢\"美好愿景的實現(xiàn)，關(guān)乎新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的順利推進，關(guān)乎中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，關(guān)乎社會和諧和政治穩(wěn)定。本書從理論定位和實踐總結(jié)人手，探討具有時代特征、中國特色的城鎮(zhèn)住房保障體系。
　　世界各國的住房保障格局迥異，美國、英國、澳大利亞等國實施救濟型住房保障制度；德國、新加坡等國的住房保障范圍較為寬泛，采取福利型住房保障模式。公共住房在供應(yīng)主體（政府與社會機構(gòu)）、供應(yīng)方式（出租與出售）、住房補貼提供方式（出租方與承租方）等方面均存在明顯差異。但是，各國住房保障體系演變也具有一定規(guī)律性，發(fā)達國家都走過了一個從政府直接提供公共住房、發(fā)展到補貼公共住房開發(fā)商、再到補貼最終租房和購房消費者的過程（即從直接提供住房、到補貼供應(yīng)者、再到補貼消費者，或稱為從\"磚頭\"補貼到\"人頭\"補貼），主要手段包括提供住房、實施住房補貼、發(fā)展住房金融等。一般在住房供應(yīng)絕對短缺問題解決之后，政府管理都從直接干預(yù)轉(zhuǎn)為間接干預(yù)，保障面由寬變窄，方式也向房租補貼轉(zhuǎn)變。
　　本書研究團隊在對住建部和住房保障典型城市進行深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，分析了中國住房保障的實踐經(jīng)驗及存在的問題。研究發(fā)現(xiàn)，我國住房保障思想全國統(tǒng)一，但各城市的住房保障實踐存在顯著差異。在準入方面，對居民戶籍要求在租賃型和出售型住房保障、特大城市和大中城市之間差異明顯；住房困難標準較為統(tǒng)一，占各城市人均住房建筑面積的比例在36％～48％之間；但是否設(shè)定租賃型住房保障的收入標準存在嚴重分歧。本書將我國各城市的住房保障模式劃分為三類：（1）以重慶、黃石為代表的\"租一售\"遞進模式；（2）以西安、北京、上海為代表的\"租一售\"并舉模式；（3）以常州為代表的全面貨幣化模式。
　　具有時代特征、中國特色的城鎮(zhèn)住房保障體系，是系統(tǒng)解決居民住房問題的\"一攬子\"方案，需要聚焦我國住房發(fā)展目標，結(jié)合社會經(jīng)濟發(fā)展賦予住房保障的歷史使命，根據(jù)居民住房需求和政府財力，并契合各地實際而設(shè)計。本書從功能定位、覆蓋范圍和發(fā)展模式三個方面對該體系進行頂層設(shè)計，進而結(jié)合各城市特點進行住房保障體系的分類制定。
　　分析中國住房保障定位的歷史演進，可以發(fā)現(xiàn)，目前我國住房保障的功能定位為社會型住房保障。政府的角色，一方面是照顧那些無力自行解決住房的人群，即低收人住房困難群體；另一方面強調(diào)商品住房市場在滿足居民居住需求時的重要性，采用適度的激勵政策鼓勵中低收人家庭購買自用住房，屬于\"市場經(jīng)濟體制下的社會型住房保障\"。
　　從保障的廣度與深度兩個維度考量住房保障覆蓋范圍，我國城鎮(zhèn)住房保障覆蓋廣度應(yīng)包括行政區(qū)劃內(nèi)除本地農(nóng)村戶籍人口以外的城鎮(zhèn)常住人口，從戶籍性質(zhì)看包括本地非農(nóng)戶籍人口、外地農(nóng)村戶籍人口和外地非農(nóng)戶籍人口。在外地戶籍人口的保障中，應(yīng)考慮其在戶籍地已享受的住房保障（如宅基地、房改房等），以及其暫時I生的居住需求特征，適當區(qū)別對待。根據(jù)保證居民基本居住權(quán)的住房保障目標，支付能力是住房保障覆蓋深度的確定依據(jù)。各城市應(yīng)在其住房保障的定位下確定住房困難的標準，考慮當?shù)刈》渴袌鰻顩r（租金水平、房價水平），在合理的住房可支付性（即收入與住房支出的關(guān)系）設(shè)定下，推算當?shù)禺敃r住房保障的收入標準。因此，收入高低不是確定住房保障范圍的依據(jù)；收入與房租、房價的關(guān)系即支付能力才是確定住房保障準入標準的設(shè)定依據(jù)�；蛘哒f，確定住房保障深度的兩個標準——住房困難和經(jīng)濟困難并存且是相對的。
　　住房保障模式的選擇，應(yīng)從供求兩個層面、四個維度去考慮。根據(jù)供給效率在政府與市場間界定供給主體；依據(jù)區(qū)域住房供求總量均衡程度在增量與存量間選擇供給方式；考慮城市政府保障能力在實物與貨幣之間確定保障手段；分析住房保障需求性質(zhì)在配租與配售之間抉擇分配方式。在保障模式設(shè)計思路上，強調(diào)以保障需求為導向，考慮城市政府保障能力和區(qū)域房地產(chǎn)市場供求狀況，以保持商品住房市場價格平穩(wěn)和不犧牲市場效率為代價，科學設(shè)計保障方式。依據(jù)該思路，研究選擇了以上三方面五個具體指標，針對我國35個重點城市進行聚類分析，將其歸屬于住房保障的三大類型（見圖1），并針對性地選擇其住房保障的合理模式。