序一

城市更新是研究城市發(fā)展*重要的一個課題。本書是2017年我們與高和資本合作，研究城市有機更新課題的成果。

2017年9月，我們城市更新課題組赴英國倫敦考察調研，看到了一個具有2000年歷史的倫敦在城市更新下正煥發(fā)著新的活力。倫敦市在18世紀初時就是全世界*大的城市之一。到1939年倫敦市人口已經達到800萬，但之后的30年間下降到660 萬人。在過去的10年，是倫敦人口增長*快的時期。據倫敦當局數據，2015年倫敦市人口已達860萬，創(chuàng)70年來*高紀錄。人口增長*主要的原因是國際移民的增加。倫敦市長預計，到2050年倫敦市人口將達到1100萬人。倫敦這座古老的城市雖然舊街道、舊建筑隨處可見，但依然散發(fā)著迷人的魅力，這讓我們不禁要去探索城市更新的奧秘和規(guī)律。

在課題研究中，我們研究了英國、法國、德國、美國、日本、韓國和中國臺灣的城市更新政策演變和著名案例，并從制度層面分析了城市更新的支持政策和保障措施。通過研究得出很多體會，值得我國在城市更新的實踐中借鑒。

第一，城市更新是永續(xù)不斷的過程。城市更新實際伴隨城市發(fā)展的始終。世界各國各地區(qū)城鎮(zhèn)化過程的開始時間、發(fā)展速度和已達到的水平存在著懸殊差距，但世界城鎮(zhèn)化過程并非沒有一般規(guī)律可循。從發(fā)展階段看，城鎮(zhèn)化大體經歷了“城市化 — 大城市郊區(qū)化（城市空心化）— 城市更新（城市復興）”的發(fā)展過程。但這三個階段之間并非存在完全清晰的劃分界線，城市化、郊區(qū)化、城市更新在城市發(fā)展的某一時段可能同時進行。從發(fā)達國家的發(fā)展歷程看，城市更新呈現如下規(guī)律：由拆除重建式的更新到綜合改造更新，再到小規(guī)模、分階段的循序漸進式的有機更新；由政府主導到市場導向，再到多方參與的城市更新；由物質環(huán)境更新到注重社會效益的更新，再到多目標導向的城市更新。2017 年我們考察倫敦也感受到城市更新的永續(xù)性。站在倫敦橋上向泰晤士河北岸看去，目光所及的塔吊就有25 個之多，泰晤士河北岸是倫敦發(fā)展充分成熟的地區(qū)，這些塔吊的存在基本都是區(qū)域的更新項目建設。我們居住的泰晤士河南岸沿途都是城市更新的建筑，考察的BDP（百殿建筑設計咨詢）建筑事務所是在一個釀酒廠的原址上改造成的辦公樓，KPF（康沛甫）設計公司辦公地也是在一所舊廠房改造而成的建筑。雖然倫敦近年城市更新的速度加快，與2009年4月二十國集團在英國倫敦舉行的，向國際社會發(fā)出了團結一致和合作應對國際金融危機的強有力的信號，提振市場信心的第二次峰會有關，也與2012 年倫敦成功舉辦第30屆夏季奧運會有關。但千年城市要煥發(fā)活力唯有持續(xù)不斷地更新卻是一條永恒的規(guī)律。正如BDP規(guī)劃師所說，“到2030 年，倫敦將會發(fā)生翻天覆地的變化，但唯一不變的是城市的文脈，這是更新之后的倫敦仍是倫敦的關鍵所在”。

第二，成功的城市更新特別注重城市遺產的價值。從形式上看更新后的城市是新與舊的完美結合。如在倫敦我們滿眼看到的都是在街道上新舊建筑的交替顯現。英國的古典建筑給我們留下了極為深刻的印象，從城堡到教堂，從酒店到住房，從辦公樓到公共建筑，英國建筑因為其風格獨特、保存完好而成為人們生活和記憶中美好的一部分。建筑是美的表達。在英國人的價值觀里建筑、音樂和文學是同等重要的藝術載體。而在傳統(tǒng)建筑之間，混雜著許多新式的建筑，或獨立成樓，或混成一體。新舊建筑之間，古老的美與現代的美相映成趣，絕大多數是協調完美的（少數也不盡然）。這種新舊結合的表現形式實際是城市更新要彰顯城市遺產價值理念的表達。舊有建筑是城市的基因，承載著一座城市的歷史文脈，具有重要的歷史文化價值，只有充分“尊重”它們才有成功的“更新”。在這樣的理念下，城市沒有被推平，而是在保護和傳承中更新，城市里新舊建筑產生了協調的美。在這種理念下，建筑師的創(chuàng)造力、藝術家的想象力得以獲取*大的尊重。

第三，城市更新要平衡政府、投資人、民眾三者的需求。政府是城市更新的規(guī)劃決定者，投資人是主要實施者，民眾是*重要的受益者，成功的城市更新要形成三者共同參與的機制。如政府要制定因時制宜的法律法規(guī)、實施靈活的彈性規(guī)劃管理、利用財政資金提供多元支持、構建多主體合作的體制機制、執(zhí)行多種政策優(yōu)惠的新區(qū)制度、采用獨特的城市更新管理框架等。在倫敦考察還體會到另類思維的管理理念。例如，用視角走廊管理建筑高度，而不是遵循僵硬的建筑規(guī)范；用少建停車場和收取擁堵費的辦法解決市中心的交通擁堵，而不是拆房拓寬馬路、破壞城市原貌；采取靈活積極的政策支持城市更新，充分發(fā)揮社會捐助、公益基金的作用，而不是政府包辦；決策采取政府、社區(qū)、投資者相互協調平衡的辦法，而不是由一方的利益決定，雖然損失了效率，但卻可以獲得共識和共贏。

第四，城市更新彰顯設計的力量。設計是城市更新投資者與社會各方溝通*有效的工具，而創(chuàng)意是設計的基礎。城市更新一定會對城市的原貌有所改變，這些改變涉及形狀、顏色、功能等，這些改變是否成功，要看設計的功力，通過設計來表達城市更新投資者的理念和愿景，再用新的材料和方式予以實現。所以成功的城市更新無處不顯示藝術、創(chuàng)新、創(chuàng)意的貢獻。在倫敦，處處可以看到城市更新中體現創(chuàng)意的設計。如河邊的座椅一改單調款式，而被設計成彩色波浪形的、揚帆的帆船形的、彎曲手臂形的，與河的流動和游人的向往相互映襯；住宅被設計成全玻璃透明的，在現代建筑材料的裝飾下增加了街道的美感；廢棄的塑料瓶做成藝術品對外展示，處處提醒人們節(jié)能環(huán)保的理念；公共建筑的屋頂都是設計成可以觀

光的，體現城市是屬于每一個居民的價值觀；路口的建筑多是流線形狀的，廣告設計幾乎是與建筑融為一體而難以分開的，綠色景觀如同是自然天成的，難怪人們稱倫敦是藝術的天堂。后來我們了解到，倫敦之所以成為全球城市更新的一個典范，得益于創(chuàng)意產業(yè)的高度發(fā)達。在倫敦，專門設有創(chuàng)意產業(yè)局，創(chuàng)意產業(yè)為倫敦提供了50 萬個工作崗位，所創(chuàng)造的財富僅次于金融服務行業(yè)，位居第二。沒有創(chuàng)新、創(chuàng)意，何來成功的城市更新？發(fā)達國家成功的城市更新正是在有效的機制下，激發(fā)靈感、跨越障礙、頌揚差異、融合發(fā)展、創(chuàng)造財富，有許多值得借鑒的地方。

如同西方城市更新走過的發(fā)展歷程，目前中國的城市更新已然進入了有機更新的新階段。從傳統(tǒng)的物質層面、拆舊建新式的城市更新，發(fā)展到承載新內容、重視新傳承、滿足新需求、采用新方式的反映新時代要求的城市有機更新。承載新內容體現在，目前中國

的城市更新已不再僅是街道或建筑表面的改變，而是緊扣產業(yè)升級和消費結構升級，再造城市空間；重視新傳承體現在，開始注重歷史傳承與文脈延續(xù)、用文化創(chuàng)意引領更新，再造城市活力；滿足新需求體現在，滿足城市由擴張型轉向內涵式發(fā)展的需求、房地產存量盤活，再造城市價值；采用新方式體現在，投資經營者采用新的融資方式、新的經營模式、新的開發(fā)理念改造傳統(tǒng)辦公區(qū)域，再造城市品質�？傊�，我國的城市更新已進入有機更新的新階段，在新的發(fā)展階段實現我國城鎮(zhèn)化從重數量的外延式擴張轉變到重質量的內涵式發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化。我國的一些特大城市在這一趨勢中已經做了有價值的實踐。本書在這方面也進行了研究探索，希望對讀者能有所啟發(fā)。

秦虹

序二

中國*近幾十年的城市化進程讓人驚嘆。我從20 世紀90 年代開始蓋房子，從海南到北京，從北京到上海。這些年，我親身經歷了這幾個城市的發(fā)展變化，也親眼看見了中國大大小小城市里翻天覆地的變化。我想，這些巨大的變化里一定有房地產業(yè)的一份功勞。房地產業(yè)改善了人們的居住、辦公、購物的環(huán)境，對城市建設功不可沒。

中國的房地產業(yè)發(fā)展實在是太快了。僅2016 年一年，全國房屋竣工的面積就超過了10 億平方米，這意味著城市里一個人的平均住房面積在這一年里就增加了2 平方米。房地產行業(yè)占用了大量的資金、鋼筋、水泥、土地等資源，在有些城市房地產相關行業(yè)的GDP（國內生產總值）占比甚至達到了60%。

硬幣的另外一面是，*近10 年房地產快速發(fā)展的背后也積累了不少問題。其中*嚴峻問題是，建的樓越來越多，空置率也越來越高。在許多二、三線城市，辦公樓的空置率已經達到了50%。整個房地產行業(yè)非�；�形：房地產企業(yè)的負債率很高，回報率卻很低。但即使在這樣的市場環(huán)境下，房地產企業(yè)還在不斷拿地，不斷建房子，這無異于飲鴆止渴。

我和許多人一樣都在關注中國房地產的走勢，關注中國的城市變革進程。很多一路狂奔的中國城市確實發(fā)展到了需要更新換代、優(yōu)化再造的時候。這本書發(fā)掘并分析了世界各地的城市更新案例，給了我們一個很好的思考機會。書中預言中國已經迎來了城市有機更新的新階段，對于這一點我深有體會。

其實，城市更新是一個緊跟時代變化、持續(xù)連貫的過程，我們蓋房子也要跟著市場走、跟著客戶的需求走。10 余年前，我們推出了精裝修的辦公樓SOHO 現代城。5 年前，我們在SOHO 的辦公樓里引入了PM 2.5 新風過濾系統(tǒng)和直飲水系統(tǒng)，向在這里辦公的人們提

供健康的空氣和干凈的水。*近兩年，我發(fā)現移動互聯網的迅速發(fā)展讓人們對辦公又有了新需求，網絡和手機信號成為*受關注的因素。所以，我們蓋房子的時候、提供服務的時候，都要把這些不斷變化的新需求考慮進來，這也是城市更新的組成部分。

我常常在思考中國究竟應該如何進行大規(guī)模的城市更新。在我看來，共享經濟是一條出路。房子是用來住的，不是用來炒的。而只有提高每棟房子的使用率，才能回歸房子的真正屬性，減少浪費。放在全球范圍內去類比，優(yōu)步（Uber）和滴滴解決了大量的閑置汽車資源，愛彼迎（Airbnb）消化了全世界許多閑置的住房。共享經濟也會一定程度解決目前辦公和住宅大量空置的問題。這是我個人的一點點見解。這本書通過大量的城市案例，向我們展現了很多實際可行的城市更新方案，值得每一個生活在城市里的人認真讀一讀。

潘石屹

序三

從2011 年開始，高和資本與住建部政策研究中心，每年都對房地產行業(yè)的焦點或趨勢問題，進行聯合調研并撰寫報告。這些報告依托住建部政策研究中心的全面系統(tǒng)的分析研究能力，并輔以高和資本在微觀市場中的實踐經驗。從微觀市場到宏觀脈絡，對行業(yè)問題進行科學嚴謹的研究探索。起初只是作為行業(yè)實踐參考分享給同行，但這些報告經媒體的引用傳播，不僅地產行業(yè)從業(yè)者喜歡閱讀，還越來越受到政府、金融機構、學術組織、行業(yè)協會、媒體人士以及對此話題感興趣的大眾群體的關注。2017 年，我們以目前在中國的一些重點城市中如火如荼進行的城市更新為主題，借鑒國際著名城市的發(fā)展經驗，撰寫了與此有關的報告，并將此報告委托中信出版社出版發(fā)行，以期奉獻給感興趣的讀者。

有人說今天的互聯網就像是當年的電，它深刻地影響著每一個行業(yè)。房地產業(yè)也不例外。在中國的一些重點城市中，房地產已經進入到“存量時代”，并且面臨著人們日益增長的對美好生活的強烈需求。這種需求推動著房地產業(yè)進入了一場城市更新的浪潮之中。無論是住宅地產，還是商業(yè)地產，城市更新的氣象正在席卷著這些古老而又年輕的中國城市。而這次浪潮里翻滾的浪花，有科技之光、藝術之魂、文化之脈、年輕之氣。裹挾在這場浪潮里的角色有消費者、本地居民、開發(fā)商、建筑師、運營者、藝術家、科技達人、金融機構、政府部門等，幾乎涵蓋了城市里的每一個人。無疑，城市更新已經成了當今中國城市發(fā)展的恢宏氣象。但是如何能夠讓城市更新更加有序、有新、有質地開展，需要我們在吸取國際優(yōu)秀經驗的基礎上，考慮中國國情并發(fā)揮中國人的智慧，去擁抱這次浪潮，造福國人。

作為一名親歷者，我懷著興奮、激動而又備感榮幸的心情，與諸多志士同人，忘掉小我。在中國復興的道路上，貢獻自己的一份力量。

由于無法很精確全面地闡述這個話題的內涵，僅將*近我對于“城市更新”的思考和在相關會議上的講話，精簡整理出來，供大家參考指正，以此作序。

城市更新讓城市生活更美好

有人問：為什么要做城市更新？一個人的成長過程，從嬰兒成長為青年、壯年，再逐漸衰老，慢慢會出現一些疾病。一個城市也是如此，隨著發(fā)展，慢慢產生出“大城市病”。當現有城市機體出現了問題，原有城市功能已不能滿足現在的城市人群的消費需求，就需要更新改造。城市更新就是城市發(fā)展到一定階段的必然結果。

同時，城市更新也是一個多方博弈的過程。核心參與方主要有三類：政府、老百姓和投資方。對于政府而言，城市更新改善了城市的面貌，增加了政府稅收；對于老百姓而言，消費升級后的需求得到了滿足；對于投資方而言，通過提升租金從而使資產價格上漲，*終賺到錢，而博弈的結果是三方共贏。簡言之，城市更新不僅僅是對老舊建筑的改造，也是消費升級背景下的新零售、新辦公。

讓我想起了講述喬布斯創(chuàng)業(yè)初期經歷的一本書——《重返小王國》。這本書描述了年輕時的喬布斯與他的朋友都喜歡玩電腦游戲，但是當時只能在機房里，穿著白大褂玩，十分不便。于是他們幾個人就成立了自制電腦俱樂部，相互切磋攢電腦的相關技能。起初只是想自己有一個家用電腦玩游戲，但后來夢想升級了，俱樂部組織的宗旨變?yōu)椋鹤屓�世界的人都擁有自己的電腦！所以才有了喬布斯，才有了蘋果。如今我們這些人，也有一個夢想，像喬布斯當年一樣。我們分屬不同的年齡層，不同的行業(yè)，互相鼓勵、互相競爭，為了共同的夢想——讓城市生活更美好，組建了城市更新論壇。我們無法預知未來誰是其中的佼佼者，但我們中間必將出現改變城市面貌的引領者，因為我們相信城市更新不是房地產業(yè)，城市更新是消費升級的風口。

2035投資未來讓大象奔跑起來

房地產業(yè)發(fā)生了巨大的變化。有三個趨勢：第一，由開發(fā)向存量轉化；第二，由制造業(yè)向服務業(yè)轉化；第三，由線下向線上轉化。而其中*大的機會就是萬億級市場——城市更新，也就是今天的“大象”。

城市更新在當下的中國有三股核心的推動力量讓其持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。第一股力量是城市轉型。十九大提出要解決老百姓對美好生活的需求。第二股力量是消費升級。在上海，會看到遍地都是網紅奶茶店，而且每家都排隊，這說明消費升級的時代真的來臨了。第三股力量是存量盤活。住房已經建了這么多，很多都是低效的，缺少內容的，怎么盤活它，這正是城市更新所要解決的問題。

城市更新如何把低效的資產啟動起來？這需要三把動能鑰匙。

第一把鑰匙是體驗。例如，亞馬遜（Amazon）的無人超市。它讓我意識到傳統(tǒng)的辦公和商業(yè)競爭力下降了。新的零售代表未來，因為它們才能滿足未來消費升級的需求。而城市更新就是需要用新的空間來提供更高的效率和更好的體驗。我認為體驗是*重要的，因為只有好的體驗才能激發(fā)我們內心的需求。

第二把鑰匙是場景。在一次關于城市更新的海外游學中，我對一個倫敦的“Citizen M 酒店”產生了特別深刻的印象。這個酒店房間只有十幾平方米，但把酒店大堂變成了共享辦公的場所，使它的房價跟旁邊的希爾頓酒店不相上下。所以資產的價值不在于裝修得多么豪華，而在于如何把這個空間變成一種場景。

第三把鑰匙是情懷。這個詞與稻盛和夫的一個故事有關。稻盛和夫在年輕的時候為發(fā)明出一種特殊材質的陶瓷，非常努力工作，直接睡到了實驗室。他想找到陶瓷中的一個填充物，但經過上千次的實驗都沒有成功，他接近崩潰了。一天他在實驗室里醒來，碰倒了一個罐子，里面流出了一種液體，他就把這種液體填入陶瓷中。這個偶然的行為使新型材料的陶瓷研制成功。后來稻盛和夫回憶此事總結，“情懷之所以能產生巨大的能量，成為一把動能的鑰匙，就是因為它不僅能夠感染自己，有時還可以帶來好運”。

城市更新與未來城市

移動互聯時代，城市正在發(fā)生巨變。現在我們想獲取知識可以聽App（應用程序），我們購物支付可以用手機，我們與人交往可以用微信。移動互聯時代，我們的生活正在發(fā)生著巨變，手機已變成了“人體的器官”。而城市也隨之在發(fā)生著變化，這種變化有三個趨勢：碎片化、組織化、分布化。

碎片化是互聯網時代的*大特征。我們到了一個新城市，會有朋友推薦好的咖啡廳或酒吧。這些場所可能已經不在大商場中，可能在胡同里。移動互聯使城市碎片化，只要有好的商品，在任何位置都可以，不一定需要在市中心。

組織化。意味著在互聯網時代通過網上工具，可將分散的信息和空間整合起來。譬如我們熟悉的愛彼迎，它就將散落的空間加以結合利用，將民宿發(fā)展成了能夠與酒店競爭的產業(yè)

分布化的趨勢尤為明顯。移動互聯引起的分布化，特別是外賣將商圈的范圍擴大到了幾十千米之外。

城市更新的核心動力來自消費升級和新科技的推動。把握消費者的心理，對空間進行創(chuàng)新再造，并將科技和藝術結合，增強消費者的體驗感。消費者的體驗是未來的一切。

城市更新首先需要城市創(chuàng)新。城市創(chuàng)新中重要的一點就是讓實空間和虛空間實現無縫連接。實空間是“資源、信息、人際”的聯結點，高科技使實空間脫媒，變成虛空間。與5 年前相比，我們使用互聯網的時間越來越多了。會不會有一天現實社會根本就不需要了，我們只要活在虛擬世界里面�，F實社會只是讓我們維持基本的生理需求，我們所有的精神需求，如社交、戀愛等都通過網絡進行。我不知道這一天會不會真的到來，但是毫無疑問，虛空間會深刻地改變我們每個人的生活。

從實空間場景來看，有三種類型：新辦公、新商業(yè)以及混合空間。

新辦公強調空間的效率和人本服務�！癏i Work”（海沃克）是我們進行新辦公實驗的寫字樓服務品牌，提供面向傳統(tǒng)辦公的升級服務，共八項升級服務：共享大堂、健身空間、共享辦公、配套商業(yè)、可變辦公、共享會議室、企業(yè)服務和城市廣場。其中可變辦公，就是可變空間的精裝辦公，可以幫助租客節(jié)省裝修成本和時間，*終能夠營造一個全新的辦公體驗。

新商業(yè)的內涵也很難定義，借用一句話來表示：讓慢的更慢，讓快的更快！“快”和“慢”都是讓人獲得更好的體驗，比如，盒馬鮮生超市，可以讓消費者在超市里購買，由超市物流直接送貨到家，做到線上線下一樣便捷；又如，無印良品，它已經變成了一種生活方式，有超市、酒店、書店，還有菜市場，*終是營造一種文化消費體驗。

城市創(chuàng)新的方法需要用“低維創(chuàng)新+ 高維創(chuàng)新”。什么是低維創(chuàng)新呢？就是基于現實的底層創(chuàng)新，并不斷往上走，形成規(guī)模消費、商業(yè)模式、創(chuàng)新市場。什么是高維創(chuàng)新呢？從未來看現在，看消費者需求的必然趨勢，然后用現代金融的手段和商業(yè)擴張的方法去布局。只有將低維創(chuàng)新和高維創(chuàng)新兩者結合才是未來的方向。城市是我們每個人的城市，城市的美好需要我們大家共同努力，希望我們每個人都滿懷激情地涌入這段奔向未來的賽道，成為城市更新的創(chuàng)造者。

蘇鑫