房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有經(jīng)營周期長、稅收負擔重、涉及稅種多、稅收文件多、政策口徑不確定等特點。隨著營改增的全面推開，以及金稅三期大數(shù)據(jù)管控時代的來臨，稅務風險管理成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務管理重點。為幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更好地應對營改增后的涉稅風險，并在風險管理的基礎上，充分享受營改增所帶來的政策紅利，本書緊扣營改增核心關鍵點，以項目管理為主線，深入剖析了營改增后政策執(zhí)行中的焦點問題、難點問題、熱點問題，并從稅務檢查常見問題、金稅三期的風險評估以及發(fā)票管理三個維度全面闡述了企業(yè)面臨的稅務風險和應對措施。同時重點剖析了各環(huán)節(jié)涉及的主要稅種，其中包括增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等，并對不同稅際在營改增后的差異和協(xié)調(diào)進行了分析。本書觀念新，時效性強，所引用政策文件截至日期為2018年5月1日。
深入剖析全面營改增后政策執(zhí)行中的焦點、難點以及熱點問題幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地應對營改增后的涉稅風險充分享受營改增所帶來的政策紅利
孫彥民北京易瑾稅務師事務所有限公司合伙人。高級會計師，中國注冊會計師、中國注冊稅務師、中國注冊資產(chǎn)評估師、中國注冊房地產(chǎn)估價師。西南財經(jīng)大學碩士研究生校外導師。曾擔任中國資產(chǎn)評估師協(xié)會理事、華北水利水電學院、武漢大學法學院特聘講師。從事財稅顧問、稅務咨詢、稅收籌劃工作20多年，先后在河南省稅務代理有限公司、立信會計師事務所、中稅稅務代理有限公司擔任副總裁、高級合伙人。擅長資本市場、地產(chǎn)、建筑、金融保險、私募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融等領域的財稅、并購重組、商業(yè)模式規(guī)劃等業(yè)務。曾參與中國注冊稅務師基本準則的起草和修訂工作，參與財政部審計風險課題研究一項。在《環(huán)球財經(jīng)》、《中國注冊稅務師》等雜志發(fā)表多篇文章。中國會計視野會說欄目撰稿人。高麗霞北京易瑾稅務師事務所有限公司合伙人。中國注冊會計師、中國注冊稅務師。西南財經(jīng)大學碩士研究生校外導師。從事審計、財稅顧問、財稅咨詢工作10多年，先后在中喜會計師事務所、立信會計師事務所、中稅稅務代理有限公司擔任審計經(jīng)理、部門經(jīng)理。擅長資本市場、地產(chǎn)、建筑、金融保險、私募基金、互聯(lián)網(wǎng)金融等領域的財稅、并購重組、商業(yè)模式規(guī)劃等業(yè)務。先后在第十二屆、十三屆中國財稅法前言問題高端論壇，發(fā)表《稅制設計中性原則對企業(yè)集團稅務管理的重要性》、《對資管產(chǎn)品征收增值稅的政策分析及建議》等論文。
目 錄
第1章 土地取得環(huán)節(jié) 1
1.1 營改增下的差額征收 2
1.1.1 差額征收的含義 3
1.1.2 營改增后允許差額征收的項目 3
1.1.3 可以開具增值稅專用發(fā)票的情形 4
1.1.4 差額征稅扣除憑證的類型 7
1.2 營改增對取得土地成本的影響和應對 8
1.2.1 土地價款差額扣稅應滿足的條件 8
1.2.2 拆遷補償費應關注的風險 9
1.2.3 母公司（或聯(lián)合體）拿地的風險和應對 11
1.2.4 一次拿地、分次開發(fā)土地價款扣除的稅務處理 12
1.2.5 土地價款臺賬的建立 13
1.3 國有企業(yè)改制契稅的稅務處理 14
1.3.1 國有企業(yè)改制免征契稅 15
1.3.2 國家作價出資（入股）應繳納契稅 15
1.4 母公司以土地使用權向子公司增資是否免征契稅 17
1.5 市政建設配套費是否繳納契稅 18
1.6 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間 19
1.7 企業(yè)風險診斷自查重點 20
1.8 稅務機關風險評估比對重點 21
第2章 開發(fā)建設環(huán)節(jié) 23
2.1 成本構成及可抵扣事項 24
2.1.1 前期工程費 25
2.1.2 基礎設施建設費 27
2.1.3 公共配套設施費 28
2.1.4 建筑安裝工程費 29
2.1.5 開發(fā)間接費 29
2.2 營改增后不能抵扣進項稅額的事項 30
2.2.1
用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目 30
2.2.2
用于集體福利或者個人消費 32
2.2.3
非正常損失的購進貨物以及相關的勞務和交通運輸服務 32
2.2.4
非正常損失的不動產(chǎn)、不動產(chǎn)在建工程，以及該不動產(chǎn)、
不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務 33
2.2.5
購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務和娛樂服務 33
2.3 固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)進項稅額不能抵扣的特殊處理原則 34
2.4 取得不動產(chǎn)、不動產(chǎn)在建工程分期抵扣的稅務處理 35
2.5 購進建筑服務選擇簡易計稅還是一般計稅 38
2.5.1
建筑服務征稅范圍 38
2.5.2
建筑服務可以選擇適用簡易計稅的三種情形 39
2.5.3
建筑服務必須適用簡易計稅的一種情形 41
2.5.4
采購建筑服務選擇哪種方式更有利 42
2.6 扣押建筑企業(yè)的質(zhì)押金、保證金的稅務處理 45
2.7 購進商品或服務選擇小規(guī)模納稅人還是一般納稅人 47
2.8 支付境外設計費須代扣代繳增值稅 49
2.8.1
支付境外設計費符合征收增值稅的四個條件 49
2.8.2
如何代扣代繳增值稅 50
2.9 支付境外設計費是否繳納企業(yè)所得稅 52
2.9.1
居民和非居民的定義 52
2.9.2
對非居民征收企業(yè)所得稅的判定原則 53
2.9.3
對境外設計服務如何判定特許權使用費和勞務所得 53
2.9.4
對非居民企業(yè)所得稅扣繳義務人的規(guī)定 54
2.10
各種合同約定稅款負擔方式下如何計算應扣繳的稅款 55
2.11
營改增后開發(fā)建設環(huán)節(jié)應關注的稅務風險 58
2.11.1
虛開建安發(fā)票，加大建安成本 59
2.11.2
虛構甲供材料，加大建安成本 60
2.11.3 虛購綠化苗木，加大開發(fā)成本 61
2.12
企業(yè)風險診斷自查重點 61
2.13
稅務機關風險評估比對重點 62
第3章 預售環(huán)節(jié) 63
3.1 納稅義務發(fā)生時間判定原則 64
3.1.1
增值稅納稅義務發(fā)生時間判定原則和順序 64
3.1.2
以交房時點作為判定原則的理由 65
3.2 預繳增值稅的稅務處理 67
3.2.1
一般納稅人預繳稅款 67
3.2.2
小規(guī)模納稅人預繳稅款 67
3.2.3
預繳稅款抵減應按稅額的時間節(jié)點 68
3.3 誠意金、認籌金、訂金的稅務處理 68
3.4 定金的稅務處理 69
3.5 營改增對土地增值稅計稅依據(jù)的影響 69
3.6 營改增對企業(yè)所得稅計稅依據(jù)的影響 71
3.7 增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅預售收入確認原則對比 73
3.8 營改增對印花稅的影響 74
3.9 企業(yè)風險診斷自查重點 75
3.10
稅務機關風險評估比對重點 75
第4章 竣工銷售環(huán)節(jié) 77
4.1 增值稅應關注的重點 78
4.1.1
價外費用 78
4.1.2
免征增值稅項目 80
4.1.3 不征增值稅項目 80
4.2 完工年度企業(yè)所得稅稅務風險管理 80
4.2.1
完工標準 80
4.2.2
視同銷售 82
4.2.3
完工產(chǎn)品計稅毛利額差異調(diào)整 84
4.2.4
計稅成本 84
4.2.5
成本費用的扣除 89
4.2.6
企業(yè)風險診斷自查重點 92
4.2.7
稅務機關風險評估比對的重點 93
4.3 城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務截止 93
第5章 項目清算環(huán)節(jié) 95
5.1 土地增值稅清算及稅務風險管理 96
5.1.1
土地增值稅清算條件 96
5.1.2
土地增值稅清算手續(xù)辦理時限 97
5.1.3
土地增值稅清算應報送的材料 97
5.1.4
土地增值稅清算單位 98
5.1.5
應稅收入 99
5.1.6
扣除項目金額的分攤原則 100
5.1.7
扣除項目金額的一般規(guī)定 101
5.1.8
扣除項目金額的具體規(guī)定 102
5.1.9
房地產(chǎn)開發(fā)費用 104
5.1.10
清算補繳稅款是否加收滯納金 105
5.1.11
清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 105
5.1.12
企業(yè)風險診斷自查重點 106
5.1.13
稅務機關風險評估比對的重點 110
5.2 企業(yè)所得稅退稅及稅務風險管理 111
5.2.1
申請退稅時間 111
5.2.2
多繳企業(yè)所得稅款計算方法 112
5.2.3
需報送的資料 113
5.2.4
企業(yè)風險診斷自查重點 114
5.2.5
稅務機關風險評估比對的重點 114
第6章 自持租賃環(huán)節(jié) 115
6.1 不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務的增值稅稅務風險管理 116
6.1.1
提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務的征稅范圍 117
6.1.2
一般納稅人出租不動產(chǎn)的計稅方法和納稅地點 117
6.1.3
小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)的計稅方法和納稅地點 119
6.1.4
預繳稅款的計算 119
6.1.5
預繳稅款時間及抵減的稅務處理 120
6.1.6
其他個人出租不動產(chǎn) 120
6.1.7
轉(zhuǎn)租不動產(chǎn)的稅務處理 121
6.1.8
企業(yè)風險診斷自查重點 121
6.1.9
稅務機關風險評估比對的重點 121
6.2 營改增對自持租賃房產(chǎn)稅的影響和稅務風險管理 122
6.2.1
幾種特殊情形納稅義務人的判定 122
6.2.2
確定征稅對象時的兩個特殊事項 123
6.2.3
如何確定房產(chǎn)原值 124
6.2.4
房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間和納稅義務截止時間 126
第7章 融資環(huán)節(jié) 127
7.1 營改增對貸款利息的稅務處理 128
7.2 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務的增值稅處理 129
7.2.1
統(tǒng)借統(tǒng)還及兩種類型 129
7.2.2
統(tǒng)借統(tǒng)還利息的稅務處理 130
7.2.3
統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務的免稅備案 131
7.2.4
發(fā)債資金統(tǒng)借統(tǒng)貸業(yè)務的注意事項 131
7.3 支付的債券承銷費能否抵扣進項稅 131
7.4 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務的企業(yè)所得稅處理 132
7.5 資管產(chǎn)品征收增值稅對融資成本的影響 133
7.6 明股實債（混合性投資）的稅務處理 133
7.6.1
明股實債的企業(yè)所得稅處理 134
7.6.2
明股實債的增值稅處理 137
7.6.3
明股實債對土地增值稅的影響 138
第8章 發(fā)票管理環(huán)節(jié) 139
8.1 稅務機關對增值稅發(fā)票的管理措施 140
8.1.1
走逃（失聯(lián)）企業(yè)的異常憑證 140
8.1.2
稅收風險解析評估中發(fā)現(xiàn)的異常憑證 141
8.1.3
發(fā)票開具和納稅申報數(shù)據(jù)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)的異常憑證 141
8.1.4
非正常戶的失控發(fā)票 142
8.1.5
稽核比對結果的異常憑證 142
8.1.6
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得異常抵扣憑證的風險應對 143
8.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票應注意的事項 144
8.2.1
預收售房款發(fā)票開具應注意的事項 144
8.2.2
銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目發(fā)票開具應注意的事項 144
8.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得發(fā)票應注意的事項 146
8.4 進項稅額抵扣應注意抵扣期限的要求 146
8.5 辦理勾選認證應注意的事項 147
8.5.1
傳統(tǒng)認證和勾選認證 147
8.5.2
勾選認證的時間要求 148
8.6 逾期未認證增值稅扣稅憑證的處理 148
8.6.1
客觀原因及應提交的情況說明 149
8.6.2
申請辦理逾期抵扣時應報送的資料 150
8.7 發(fā)票作廢、紅字發(fā)票應注意的事項 150
8.7.1
增值稅專用發(fā)票作廢應注意的事項 150
8.7.2
開具增值稅紅字專用發(fā)票應注意的事項 151
8.7.3
普通發(fā)票作廢和紅字發(fā)票 152
8.8 避免虛開發(fā)票 152
8.8.1
虛開發(fā)票的類型 152
8.8.2
虛開發(fā)票的行政處罰 153
8.8.3
虛開發(fā)票的刑事責任 153
8.9 善意取得虛開發(fā)票 153
8.9.1
善意取得虛開發(fā)票的進項稅額是否必須轉(zhuǎn)出 154
8.9.2
善意取得虛開發(fā)票不征收滯納金 155
8.9.3
善意取得虛開發(fā)票能否在企業(yè)所得稅前扣除 155
第9章 會計核算 157
9.1 會計科目的設置及核算內(nèi)容 158
9.1.1
應交稅費下與增值稅有關的二級科目設置 158
9.1.2
應交增值稅下三級明細科目的設置 160
9.2 預收款方式銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目的特殊處理 162
9.2.1
預繳增值稅的會計核算 162
9.2.2
預繳增值稅的納稅申報 162
9.2.3
不同項目間預繳稅款的抵減情況 163
9.3 視同銷售行為的會計處理 165
9.4 一般計稅項目特殊業(yè)務的會計處理 165
9.4.1
土地價款抵減銷售額的會計處理 165
9.4.2
因非正常損失需轉(zhuǎn)出的進項稅額的會計處理 166
9.4.3
支付境外設計費扣繳增值稅的會計處理 167
9.4.4
土地返還款的會計處理 167
9.4.5
期末會計處理及報表列示 168
9.5 常見業(yè)務會計核算舉例 169
9.5.1
一般計稅模式下銷售現(xiàn)房的會計核算 169
9.5.2
一般計稅模式下銷售期房的會計核算 170
9.5.3
簡易計稅模式下銷售現(xiàn)房的會計核算 172
9.5.4
簡易計稅模式下銷售期房的會計核算 173
9.5.5
一般計稅模式下出租同地區(qū)房產(chǎn)的會計核算 174
9.5.6
一般計稅模式下出租異地房產(chǎn)的會計核算 175
9.5.7
簡易計稅模式下出租同地區(qū)房產(chǎn)的會計核算 176
9.5.8
簡易計稅模式下出租異地房產(chǎn)的會計核算 176
第10章 稅收籌劃 179
10.1
樹立新型稅收籌劃思維 180
10.2
收購方式的稅收籌劃 181
10.2.1
資產(chǎn)收購和股權收購 182
10.2.2
資產(chǎn)收購應關注的兩個稅收風險點 185
10.2.3
收購方式的選擇 187
10.3
適度加大成本的稅收籌劃 192
10.4
爭取享受稅收優(yōu)惠政策 195
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