前言

城市更新的下一站：城市運營之道

伴隨城市化進程的不斷深入，中國經(jīng)濟發(fā)展正逐漸由高速度向高質量轉型，中國進入了以滿足人們美好生活為目標的新階段。城市發(fā) 展步入快行道，勢必對城市的空間和功能提出新的更高的要求。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)城市目前存在的老舊房地產(chǎn)總面積預估已超200 萬億平方米并仍處于增長狀態(tài)，這一現(xiàn)象在上海、北京和深圳等重 點城市更為突出，亟待通過城市更新推動其改造和升級，以便它們重新 煥發(fā)價值。我們可以預見，在不同程度與層面上的城市更新浪潮即將掀起， 并可能帶來寶貴的機遇和可觀的價值。城市更新將成為下一輪城市發(fā)展 的新增長點。

與此同時，作為城市建設的主陣地，房地產(chǎn)市場也正處于變化之中。 過去十幾年的大規(guī)模新房開發(fā)，使得國內(nèi)住宅增量市場達到了一定程度 的飽和，傳統(tǒng)的拿地開發(fā)模式亟須迭代和升級。借道城市更新業(yè)務并形 成未來的可持續(xù)發(fā)展能力和盈利基礎，已成為房地產(chǎn)企業(yè)的共識。

不過，與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)相比，城市更新項目充滿了復雜性。由 于項目所在地塊往往已是城區(qū)的重要組成部分，大多承載著成熟的交通 路網(wǎng)、文脈和生活方式，所以，準確分析城市實際情況和需求，圍繞人 居環(huán)境改善、產(chǎn)業(yè)轉型升級和歷史文化保護等重要內(nèi)容達成城市更新項 目的目標，進而精準地匹配資金、資源與資產(chǎn)的關系成為房企面臨的主要挑戰(zhàn)。在此背景下，城市更新演變?yōu)槌鞘羞\營的重要內(nèi)容。這無疑對房企的綜合能力提出了更高要求，需要它們從城市開發(fā)運營的角度探索 城市運營和發(fā)展的新模式。

從這個意義上講，城市運營是城市更新的高階形式。立足城市更新 業(yè)務，探索城市運營的發(fā)展模式和核心邏輯，簡單而言，需要房企既以 經(jīng)濟效益為導向，又要兼顧長遠的社會效益和環(huán)境效益。具體來講，城 市更新項目不僅僅是對建筑物等硬件設施及外觀進行改造升級，而且要 延伸到對城市空間進行相關的配套和運營。從城市開發(fā)運營的角度，通 過規(guī)劃引導、產(chǎn)業(yè)培育、住宅開發(fā)和配套建設等領域的協(xié)同，城市運營 商旨在與當?shù)卣�府及各合作方共同打造和培育城市發(fā)展新動能。

這種模式關鍵在于不僅需要房企通過發(fā)揮自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和資源優(yōu) 勢，將城市運營能力與城市更新項目高度融合，推動城市更新項目成為 城市發(fā)展的有機組成部分；而且需要房企立足于不同城市的發(fā)展階段、 利益維度及公眾需求，不斷疊加和融合各種能力，深化城市運營的水平 和內(nèi)涵，提升對城市更新項目的綜合運營能力。

基于此，我們撰寫了《城市運營核心邏輯美好生活的責任與榮耀》 一書。全書共分六章，按照一個完整的邏輯，有思路，有模式，有案例， 有分析，深入淺出地對城市更新進行了系統(tǒng)闡述，力求將城市更新的過去、 現(xiàn)在及未來真切地呈現(xiàn)在讀者面前。第一章立足城市更新的歷史發(fā)展，主 要闡述了城市更新的演進進程、原因及意義；第二章對國內(nèi)目前主要城市的城市更新模式及政策進行了介紹和解析；第三章、第四章詳細復盤 了部分發(fā)達國家及國內(nèi)典型城市的更新案例，著重介紹了項目的實施背 景、實施路徑及后續(xù)影響等，希望給行業(yè)帶來啟示；第五章圍繞房企布 局城市更新業(yè)務及轉型城市運營商的共識，闡述了房企如何從金融、 產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)品三個核心方面進行升級；第六章基于我們對城市更新業(yè)務的積 累和理解，從經(jīng)濟、民生、科技及文化四個層面進行了分析和展望。