2019年8月26日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過《關(guān)于修改〈中華人民共和國土地管理法〉、〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》迎來了第三次修正。為了配合城市房地產(chǎn)管理法在2019年最新修正后的學(xué)習(xí)、宣傳，幫助廣大讀者準(zhǔn)確理解立法原意、了解該法如何適用，我們組織編寫了本書。本書編者逐條對條文主旨、立法背景、相關(guān)規(guī)定等進(jìn)行了說明和注釋，向廣大讀者解讀了每一個條文的具體含義，以期更好地推動該法的貫徹和實(shí)施。另外，該書附錄部分收錄了大量與房地產(chǎn)管理相正牧畯摮∽浩條獥戯彧楬瑳朮晩??????????
第一章 總 則
第 一 條 【立法目的】１
第 二 條 【適用范圍】９
第 三 條 【國有土地有償、 有限期使用制度】 １８
第 四 條 【扶持居民住宅建設(shè)】 ２４
第 五 條 【房地產(chǎn)權(quán)利人的義務(wù)和權(quán)益】 ２７
第 六 條 【房屋征收】３１
第 七 條 【管理體制】３９
第二章 房地產(chǎn)開發(fā)用地 ４４
第一節(jié) 土地使用權(quán)出讓 ４４
第 八 條 【土地使用權(quán)出讓的定義】 ４４
第 九 條 【集體所有土地征收與出讓及其例外】 ４９
第 十 條 【土地使用權(quán)出讓宏觀管理】 ５４
第十一條 【年度出讓土地使用權(quán)總量控制】 ６０
第十二條 【土地使用權(quán)出讓主體】 ６５
第十三條 【土地使用權(quán)出讓方式】 ７３
第十四條 【土地使用權(quán)出讓最高年限】 ８１
第十五條 【土地使用權(quán)出讓合同】 ８５
第十六條 【支付出讓金】 ９２１
第 十 七 條 【提供出讓土地】 ９７
第 十 八 條 【土地用途的變更】 １０２
第 十 九 條 【土地使用權(quán)出讓金的管理】 １０７
第 二 十 條 【出讓土地使用權(quán)的提前收回】 １１３
第二十一條 【土地使用權(quán)終止】 １１９
第二十二條 【土地使用權(quán)出讓年限屆滿】 １２１
第二節(jié) 土地使用權(quán)劃撥１２７
第二十三條 【土地使用權(quán)劃撥的定義】 １２７
第二十四條 【土地使用權(quán)劃撥范圍】 １３４
第三章 房地產(chǎn)開發(fā) １３８
第二十五條 【房地產(chǎn)開發(fā)基本原則】 １３８
第二十六條 【開發(fā)土地期限】 １４２
第二十七條 【房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、 施工和竣工】 １５１
第二十八條 【土地使用權(quán)作價】 １５７
第二十九條 【開發(fā)居民住宅的鼓勵和扶持】 １６４
第 三 十 條 【房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立】 １６６
第三十一條 【房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本與投資總額 的比例】 １７４
第四章 房地產(chǎn)交易 １７６
第一節(jié) 一般規(guī)定 １７６
第三十二條 【房地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則】 １７６
第三十三條 【房地產(chǎn)價格管理】 １８１
第三十四條 【房地產(chǎn)價格評估】 １８６
第三十五條 【房地產(chǎn)成交價格申報】 １９４
第三十六條 【房地產(chǎn)權(quán)屬登記】 １９６
第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ２０１
第三十七條 【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的定義】 ２０１
第三十八條 【房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓的情形】 ２０９
第三十九條 【以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓】 ２１８
第 四 十 條 【以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓】 ２２４
第四十一條 【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同】 ２２８
第四十二條 【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓 合同的關(guān)系】 ２３４
第四十三條 【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后土地使用權(quán)的使用 年限】２３６
第四十四條 【房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后土地使用權(quán)用途的 變更】２３９
第四十五條 【商品房預(yù)售的條件】 ２４３
第四十六條 【商品房預(yù)售后的再行轉(zhuǎn)讓】 ２５０
第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押 ２５４
第四十七條 【房地產(chǎn)抵押的定義】 ２５４
第四十八條 【房地產(chǎn)抵押物的范圍】 ２６０
第四十九條 【抵押辦理憑證】 ２６６
第 五 十 條 【房地產(chǎn)抵押合同】 ２６９
第五十一條 【以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定的房地產(chǎn)抵押 權(quán)的實(shí)現(xiàn)】 ２７３
第五十二條 【房地產(chǎn)抵押后土地上的新增房屋問題】 ２７７
第四節(jié) 房屋租賃 ２７９
第五十三條 【房屋租賃的定義】 ２７９３
第五十四條 【房屋租賃合同的簽訂】 ２８３
第五十五條 【住宅用房和非住宅用房的租賃】 ２８６
第五十六條 【以劃撥方式取得的國有土地上的房屋 出租的特別規(guī)定】 ２９５
第五節(jié) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu) ２９９
第五十七條 【房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)】 ２９９
第五十八條 【房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的設(shè)立】 ３０７
第五十九條 【房地產(chǎn)估價人員資格認(rèn)證】 ３１１
第五章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理 ３１６
第 六 十 條 【房地產(chǎn)登記發(fā)證制度】 ３１６
第六十一條 【房地產(chǎn)權(quán)屬登記】 ３２３
第六十二條 【房地產(chǎn)抵押登記】 ３３０
第六十三條 【房地產(chǎn)權(quán)屬證書】 ３３２
第六章 法律責(zé)任 ３３７
第六十四條 【擅自出讓或擅自批準(zhǔn)出讓土地使用權(quán) 用于房地產(chǎn)開發(fā)的法律責(zé)任】 ３３７
第六十五條 【擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)的法律責(zé)任】 ３４３
第六十六條 【非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律責(zé)任】 ３４７
第六十七條 【非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的 法律責(zé)任】 ３５０
第六十八條 【非法預(yù)售商品房的法律責(zé)任】 ３５３
第六十九條 【擅自從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的法律 責(zé)任】３５５
第 七 十 條 【向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非法收費(fèi)的法律 責(zé)任】３５７
第七十一條 【管理部門工作人員玩忽職守、 濫用職 權(quán)、 索賄、 受賄的法律責(zé)任】 ３６０
第七章 附 則 ３６５
第七十二條 【參照本法適用的情形】 ３６５
第七十三條 【實(shí)施日期】 ３６６
附錄一:
中華人民共和國土地管理法
中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法
附錄二:
中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例
國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例
最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋
最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋
最高人民法院關(guān)于能否將國有土地使用權(quán)折價抵償給抵押權(quán)人問題的批復(fù)
最高人民法院辦公廳關(guān)于商品房預(yù)售款項(xiàng)目可否用于償還公司股東個人債務(wù)有關(guān)問題意見的函
一、關(guān)于本法的適用范圍
本條第一款規(guī)定:“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實(shí)施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法�！睋�(jù)此，對本法的適用范圍，可以從以下幾個方面進(jìn)行理解:
1關(guān)于“城市規(guī)劃區(qū)”。這里所稱的城市規(guī)劃區(qū),與城鄉(xiāng)規(guī)劃法中所稱的城市規(guī)劃區(qū)是相同的。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，規(guī)劃區(qū)是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。規(guī)劃區(qū)的具體范圍由有關(guān)人民政府在組織編制的城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃中，根據(jù)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的需要劃定。因此，“城市規(guī)劃區(qū)”包括兩個部分的區(qū)域：一是城市的建成區(qū)，如城市的市區(qū)；二是城市總體規(guī)劃中劃定的區(qū)域。
2關(guān)于“國有土地”。所謂國有土地，是指所有權(quán)屬于國家即全民所有的土地。我國實(shí)行土地的社會主義公有制，即土地分別屬于全民所有和勞動群眾集體所有。全民所有的土地，即國有土地，包括以下三個方面:
（1）城市市區(qū)的土地。 我國憲法第十條第一款規(guī)定:“城市的土地屬于國家所有�！蓖恋毓芾矸ǖ诰艞l第一款進(jìn)一步明確規(guī)定:“城市市區(qū)的土地屬于國家所有�！币虼�，城市市區(qū)的土地，屬于國有土地。
（2）法律規(guī)定屬于國家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地。我國憲法第十條第二款和土地管理法第九條第二款中都規(guī)定，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。這表明，在農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地中，有一部分是“由法律規(guī)定屬于國家所有的”，即國有土地。
（3）國家依法征收的土地。我國憲法第十條第三款規(guī)定:“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償�！蓖恋毓芾矸ǖ诙䲢l第四款規(guī)定:“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”物權(quán)法第四十二條第一款中也規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地……”根據(jù)上述規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)國家征收以后，所有權(quán)屬于國家，即轉(zhuǎn)為國有土地。
如前所述，國有土地是由三個方面的土地組成的，但從所在區(qū)域來講，國有土地又可以分為兩類：一是位于城市規(guī)劃區(qū)范圍之內(nèi)的國有土地；二是位于城市規(guī)劃區(qū)范圍之外的國有土地。根據(jù)本條第一款的規(guī)定，本法適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)等活動，至于城市規(guī)劃區(qū)以外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)所進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)等活動應(yīng)當(dāng)如何規(guī)范，本法第七十二條規(guī)定:“在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動以及實(shí)施房地產(chǎn)管理，參照本法執(zhí)行�！�
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