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本書(shū)從商品房項(xiàng)目宣傳到簽約、履行、交付，再到權(quán)證辦理及共有權(quán)益等環(huán)節(jié)，選擇典型、易產(chǎn)生爭(zhēng)議也是實(shí)務(wù)中易被企業(yè)所忽略的問(wèn)題，結(jié)合110個(gè)裁判案例進(jìn)行充分闡述，相關(guān)案例大部分為筆者團(tuán)隊(duì)代理的案件，也正是通過(guò)這些案件的代理，筆者團(tuán)隊(duì)能夠更加充分了解審判機(jī)關(guān)對(duì)于相關(guān)問(wèn)題所形成的裁判觀點(diǎn)的由來(lái)，也更加能夠反思開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)如何有針對(duì)性地采取風(fēng)險(xiǎn)防控措施。因此，筆者團(tuán)隊(duì)在相關(guān)篇章中不僅就實(shí)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行分析，也同時(shí)提供了應(yīng)對(duì)措施以及風(fēng)險(xiǎn)控制流程，為開(kāi)發(fā)商在預(yù)防糾紛層面提供可供參考并具有可行性的方案。本書(shū)總結(jié)典型問(wèn)題，分析相關(guān)案例，提示司法裁判規(guī)則和困境突圍之策，亦可為公司法務(wù)人員、律師的進(jìn)階提升提供助力。

總序
2000年，泰和泰律師事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)泰和泰）創(chuàng)立。20載歲月崢嶸，泰和泰布局全國(guó)，展業(yè)全球，演繹出區(qū)域崛起突圍的傳奇故事。2020年，泰和泰創(chuàng)立20周年，時(shí)節(jié)如流，我們回眸20年，著書(shū)立言，凝練思想、沉淀方略，探索理論、互融經(jīng)驗(yàn)，實(shí)踐的艱苦磨礪與思想的精彩綻放，泰和泰期翼以“卓越、專(zhuān)業(yè)、遠(yuǎn)見(jiàn)、合作”的精神贏得未來(lái)。
改革開(kāi)放42年，泰和泰半程陪伴，倍感榮光。“法者，治之端也�！比嫱七M(jìn)依法治國(guó)、努力建設(shè)法治中國(guó)，泰和泰全體同仁將秉持法治理念、堅(jiān)守法治理想，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人才、打造專(zhuān)業(yè)精神，風(fēng)雨兼程，與國(guó)家同向，與時(shí)代同行。
深耕專(zhuān)業(yè)20年，泰和泰持續(xù)發(fā)力，深為自豪�！肮σ圆懦桑瑯I(yè)由才廣�！碧┖吞┦冀K堅(jiān)信品質(zhì)提升和專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)是落實(shí)發(fā)展規(guī)劃的基石，不斷升級(jí)人才培養(yǎng)戰(zhàn)略，積極融入“一帶一路”倡議大格局，致力于打造更加完善的全球法律服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系。
過(guò)去20年，泰和泰以專(zhuān)業(yè)突破贏得了現(xiàn)在；未來(lái)，泰和泰以專(zhuān)業(yè)傳承繼往開(kāi)來(lái)。20周年慶文叢的出版，是泰和泰人的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、理性思考和執(zhí)業(yè)探索，是泰和泰以專(zhuān)業(yè)虛心謀求行業(yè)互鑒的品格呈現(xiàn)，更是泰和泰建設(shè)百年律所進(jìn)程中文化積淀的重要里程碑。
有字謎云：春夜喜雨。謎底為“泰”。好雨知時(shí)節(jié)，20華誕，泰風(fēng)正勁、和帆正穩(wěn)，泰和泰正全力構(gòu)建全新云端知識(shí)管理體系，正強(qiáng)力布設(shè)以法律服務(wù)為引領(lǐng)的國(guó)際化、高端化、文化密集型服務(wù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)集群，融于時(shí)代之變。
理查德·薩斯坎德寫(xiě)道：“法律機(jī)構(gòu)和律師們正站在十字路口，20年之內(nèi)將會(huì)遭遇劇烈變革，其變化程度將超過(guò)過(guò)去兩個(gè)世紀(jì)的總和。”值此文叢付梓之時(shí)，2020年疫情仍在全球蔓延，世界經(jīng)濟(jì)格局和法律服務(wù)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)已受到顛覆性影響，危機(jī)與機(jī)遇并存，戢鱗潛翼，思屬風(fēng)云，泰和泰已然提前布局，進(jìn)行深度思考。
我們深知：“志之所趨，無(wú)遠(yuǎn)弗屆。志之所向，無(wú)堅(jiān)不入。”泰和泰，志愈堅(jiān)，行愈遠(yuǎn)，將在巨變中迎接未來(lái)。
泰和泰律師事務(wù)所
二〇二〇年五月

自序
近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及與商品房銷(xiāo)售有關(guān)的糾紛和訴訟呈不斷上升趨勢(shì)。究其原因，一方面,買(mǎi)受人自身維權(quán)意識(shí)進(jìn)一步加強(qiáng)，加之房?jī)r(jià)仍然以較快速度增長(zhǎng)，買(mǎi)受人付出巨大資金購(gòu)買(mǎi)房屋，對(duì)于購(gòu)房結(jié)果的期望值越來(lái)越高，由此對(duì)于購(gòu)房過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題，其容忍度也就越來(lái)越低。另一方面,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及政府部門(mén)監(jiān)管措施全面增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商已不再具有強(qiáng)勢(shì)地位，信息不對(duì)等優(yōu)勢(shì)已經(jīng)逐步消失，而不少開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)調(diào)整以往基于習(xí)慣形成的銷(xiāo)售方式和工作流程，忽略了風(fēng)險(xiǎn)控制措施，在遭受買(mǎi)受人質(zhì)疑的情況下又未能采取合理有效的措施予以應(yīng)對(duì)處理，以至于經(jīng)常陷入糾紛中。以“商品房買(mǎi)賣(mài)合同”為關(guān)鍵詞在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)檢索，2019年全國(guó)人民法院作出裁判的關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的案件達(dá)298802件。而這僅僅是人民法院出具判決書(shū)或調(diào)解書(shū)的數(shù)據(jù)，此外還存在大量未訴至法院以及訴前調(diào)解的糾紛。從專(zhuān)業(yè)角度來(lái)看，“29萬(wàn)余件”這個(gè)數(shù)字，僅僅是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售糾紛的“冰山一角”。因房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本身的復(fù)雜性和法律、政策和政府調(diào)控等諸多因素影響，從商品房的銷(xiāo)售到合同履行完成，均存在較多爭(zhēng)議點(diǎn)。我們發(fā)現(xiàn)，很多開(kāi)發(fā)商在這些環(huán)節(jié)對(duì)于法律把握度不夠，缺乏風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，即使是其所聘用的律師或者專(zhuān)職法務(wù)人員，對(duì)一些問(wèn)題也是一知半解，認(rèn)識(shí)模糊不清，不能較好地把握糾紛處理中的關(guān)鍵點(diǎn)，以至于經(jīng)常陷入被動(dòng)困境。
筆者團(tuán)隊(duì)撰寫(xiě)本書(shū)的初衷，就是希望通過(guò)總結(jié)近二十年來(lái)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供法律顧問(wèn)服務(wù)及代理各類(lèi)訴訟案件的經(jīng)驗(yàn)，針對(duì)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)遇到的法律困境進(jìn)行研判，對(duì)重大、疑難問(wèn)題進(jìn)行案例研究及裁判觀點(diǎn)梳理，以促進(jìn)開(kāi)發(fā)商規(guī)范銷(xiāo)售，避免風(fēng)險(xiǎn)和不必要的損失。本書(shū)從商品房項(xiàng)目宣傳到簽約、履行、交付，再到權(quán)證辦理及共有權(quán)益等環(huán)節(jié)，選擇*為典型、*易產(chǎn)生爭(zhēng)議也是實(shí)務(wù)中*易被企業(yè)所忽略的問(wèn)題，結(jié)合110個(gè)裁判案例進(jìn)行充分闡述，相關(guān)案例大部分為筆者團(tuán)隊(duì)代理的案件，也正是通過(guò)這些案件的代理，筆者團(tuán)隊(duì)能夠更加充分了解審判機(jī)關(guān)對(duì)于相關(guān)問(wèn)題所形成的裁判觀點(diǎn)的由來(lái)，也更加能夠反思開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)如何有針對(duì)性地采取風(fēng)險(xiǎn)防控措施。因此，筆者團(tuán)隊(duì)在相關(guān)篇章中不僅就實(shí)務(wù)問(wèn)題進(jìn)行分析，也同時(shí)提供了應(yīng)對(duì)措施以及風(fēng)險(xiǎn)控制流程，為開(kāi)發(fā)商在預(yù)防糾紛層面提供可供參考并具有可行性的方案。
本書(shū)總結(jié)典型問(wèn)題，分析相關(guān)案例，提示司法裁判規(guī)則和困境突圍之策，亦可為公司法務(wù)人員、律師的進(jìn)階提升提供助力。
當(dāng)然，因筆者團(tuán)隊(duì)自身水平有限，錯(cuò)誤遺漏之處在所難免，還望讀者不吝批評(píng)指教。
本書(shū)付梓出版之際，正值泰和泰律師事務(wù)所成立二十周年，謹(jǐn)以此書(shū)作為獻(xiàn)禮。

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