隨著住房市場的改革以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，商品房交易市場蓬勃發(fā)展，商品房銷售面積、銷售額、銷售價(jià)格逐年上升，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由此引發(fā)的商品房買賣合同糾紛頻繁發(fā)生，利益糾紛日趨復(fù)雜，給民事審判工作提出新的問題，帶來新的挑戰(zhàn)。人民法院保障建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，主要是通過依法公正高效審結(jié)大量房地產(chǎn)開發(fā)和房屋買賣合同糾紛等類案件實(shí)現(xiàn)的。尤其是其中的房屋買賣合同糾紛，具有專業(yè)性強(qiáng)、涉及當(dāng)事人基本利益、易涉及群體性利益等特點(diǎn)，因房屋買賣合同糾紛是典型的債權(quán)、物權(quán)關(guān)系交叉的糾紛，往往成為民事審判領(lǐng)域疑難案件的高發(fā)地帶。
2003年施行的*高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對(duì)于統(tǒng)一商品房買賣合同糾紛案件的審理尺度、規(guī)范商品房交易行為、公平保護(hù)各方主體的合法權(quán)益及促進(jìn)商品房交易市場健康有序發(fā)展起到了積極作用。但隨著商品房銷售模式的變化、房價(jià)的波動(dòng)以及房地產(chǎn)政策的調(diào)整，商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)新的特征，司法解釋的既有規(guī)定面臨新的挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)為與《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國民事訴訟法》《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》以及其他房地產(chǎn)法律、政策的沖突與協(xié)調(diào)，新型商品房買賣合同、商品房委托代理銷售合同、關(guān)聯(lián)案件等不斷增多，房屋買賣合同審判實(shí)踐需要隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而不斷完善。
本書專家組按照“中國法院類案檢索與裁判規(guī)則專項(xiàng)研究”編寫要求，在選定裁判規(guī)則時(shí)堅(jiān)持遵循重點(diǎn)與類型化相結(jié)合的思路，從實(shí)踐中房屋買賣合同糾紛*常見的爭點(diǎn)、焦點(diǎn)、難點(diǎn)入手，并對(duì)預(yù)售、認(rèn)購、銷售廣告和宣傳、交付和風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)證書、房產(chǎn)新政、二手房、擔(dān)保貸款等多種糾紛類型進(jìn)行重點(diǎn)研究。
前 言
隨著住房市場的改革以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，商品房交易市場蓬勃發(fā)展，商品房銷售面積、銷售額、銷售價(jià)格逐年上升，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。由此引發(fā)的商品房買賣合同糾紛頻繁發(fā)生，利益糾紛日趨復(fù)雜，給民事審判工作提出新的問題，帶來新的挑戰(zhàn)。人民法院保障建筑業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，主要是通過依法公正高效審結(jié)大量房地產(chǎn)開發(fā)和房屋買賣合同糾紛等類案件實(shí)現(xiàn)的。尤其是其中的房屋買賣合同糾紛，具有專業(yè)性強(qiáng)、涉及當(dāng)事人基本利益、易涉及群體性利益等特點(diǎn)，因房屋買賣合同糾紛是典型的債權(quán)、物權(quán)關(guān)系交叉的糾紛，往往成為民事審判領(lǐng)域疑難案件的高發(fā)地帶。
2003年施行的*高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對(duì)于統(tǒng)一商品房買賣合同糾紛案件的審理尺度、規(guī)范商品房交易行為、公平保護(hù)各方主體的合法權(quán)益及促進(jìn)商品房交易市場健康有序發(fā)展起到了積極作用。但隨著商品房銷售模式的變化、房價(jià)的波動(dòng)以及房地產(chǎn)政策的調(diào)整，商品房買賣合同糾紛呈現(xiàn)新的特征，司法解釋的既有規(guī)定面臨新的挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)為與《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國民事訴訟法》《中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》以及其他房地產(chǎn)法律、政策的沖突與協(xié)調(diào)，新型商品房買賣合同、商品房委托代理銷售合同、關(guān)聯(lián)案件等不斷增多，房屋買賣合同審判實(shí)踐需要隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展而不斷完善。
本書專家組按照“中國法院類案檢索與裁判規(guī)則專項(xiàng)研究”編寫要求，在選定裁判規(guī)則時(shí)堅(jiān)持遵循重點(diǎn)與類型化相結(jié)合的思路，從實(shí)踐中房屋買賣合同糾紛*常見的爭點(diǎn)、焦點(diǎn)、難點(diǎn)入手，并對(duì)預(yù)售、認(rèn)購、銷售廣告和宣傳、交付和風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)證書、房產(chǎn)新政、二手房、擔(dān)保貸款等多種糾紛類型進(jìn)行重點(diǎn)研究。目前專家組共選定房屋買賣合同糾紛案件中高頻的22個(gè)裁判規(guī)則進(jìn)行寫作，專家組成員楊奕、李俊曄、王繼玉均參與了大數(shù)據(jù)報(bào)告研究和規(guī)則的提煉、撰寫，研究助理王茜、李亞參與了大數(shù)據(jù)報(bào)告的檢索，楊奕、韓向前、王茜分別對(duì)全書進(jìn)行了統(tǒng)稿和編校，特此說明。
目 錄
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第1條：
預(yù)定書、意向書、允諾書、認(rèn)購書、諒解備忘錄、談判紀(jì)要等預(yù)約合同不應(yīng)認(rèn)定為房屋買賣合同，但具備房屋買賣合同主要內(nèi)容的除外
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第2條：
多份買賣合同就同一事項(xiàng)約定沖突，文義解釋作起點(diǎn)，以當(dāng)事人真實(shí)意思為中心的目的解釋為主要解釋規(guī)則，習(xí)慣解釋作漏洞補(bǔ)充，誠信原則決定解釋方向，各規(guī)則綜合運(yùn)用并相互印證，選擇真實(shí)、最終、更優(yōu)解釋
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第3條：
借名買房除因購買政策性保障住房損害社會(huì)公共利益或存在其他《合同法》第52條規(guī)定的合同無效情形外，合同應(yīng)為有效。借名人基于借名買房合同享有要求出名人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但不直接對(duì)房屋享有所有權(quán)
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第4條：
農(nóng)村村民出售其宅基地上的房屋給城市居民或者非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，該房屋買賣合同違反國家土地管理政策，損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利益，一般應(yīng)認(rèn)定無效
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第5條：
為套取銀行貸款訂立虛假房屋買賣合同，雙方當(dāng)事人沒有買賣房屋的真實(shí)意思，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無效
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第6條：
當(dāng)事人一方僅以房屋出賣人沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效，合同不具有《合同法》第52條規(guī)定的無效情形的，法院不予支持。受讓人符合《物權(quán)法》第106條善意取得條件的，取得該房屋的所有權(quán)
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第7條：
未取得房屋所有權(quán)證而簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同，若出賣人無法履行合同中的交付義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)對(duì)買受人承擔(dān)違約責(zé)任
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第8條：
房屋買賣惡意串通的認(rèn)定應(yīng)由異議人舉證證明行為人和相對(duì)人具有惡意串通損害他人合法權(quán)益的主觀故意和客觀行為，且證明標(biāo)準(zhǔn)須達(dá)到排除合理懷疑的程度
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第9條：
代理人與買受人惡意串通簽訂房屋買賣合同，損害被代理人（房屋所有人、出賣人）利益，代理行為對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力，屬于對(duì)被代理人相對(duì)無效
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第10條：
房屋買賣合同中避稅條款無效，但不影響合同其他條款效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第11條：
房屋買賣合同顯失公平的認(rèn)定應(yīng)堅(jiān)持客觀主義原則，從雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容出發(fā)，結(jié)合實(shí)際情況綜合考量
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第12條：
締約過失損害賠償應(yīng)限于信賴?yán)鎿p失的范圍，一般不應(yīng)超過履行利益，同時(shí)還應(yīng)遵循過失相抵的賠償規(guī)則
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第13條：
主合同無效，從合同無效。抵押合同是借款合同的從合同，但不是房屋買賣合同的從合同，買賣合同無效并不必然導(dǎo)致抵押合同無效。商品房擔(dān)保貸款合同可解除；開發(fā)商與買房人對(duì)銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第14條：
一房數(shù)賣中數(shù)份合同均為有效且各買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。惡意串通搶先辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人；變更登記、合法占有發(fā)生在預(yù)告登記有效期內(nèi)，其權(quán)利不能對(duì)抗預(yù)告登記權(quán)利人
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第15條：
房屋買賣合同履行過程中，房屋出賣人死亡的，買受人有權(quán)要求出賣人之繼承人協(xié)助繼續(xù)履行合同。如出賣人沒有繼承人，或繼承人均放棄繼承的，買受人可以通過向法院申請(qǐng)認(rèn)定財(cái)產(chǎn)無主特別程序取得房屋所有權(quán)
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第16條：
在房屋租賃法律關(guān)系中，出租人將租賃房屋出賣于第三人時(shí)，承租人按照法律規(guī)定享有以同等條件優(yōu)先于他人購買的權(quán)利，但該權(quán)利是債權(quán)的一種形式，因而其不具有物權(quán)的排他性、對(duì)世性等特征
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第17條：
房屋買賣合同中先履行一方當(dāng)事人有正當(dāng)理由認(rèn)為對(duì)方將不能如約履行合同的，先履行一方當(dāng)事人可以行使不安抗辯權(quán)，中止履行相應(yīng)義務(wù)
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第18條：
房屋買賣合同稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的規(guī)定屬于任意性規(guī)范，不是強(qiáng)制性規(guī)范；當(dāng)事人約定優(yōu)先于任意性規(guī)范；稅費(fèi)由買受人負(fù)擔(dān)的慣常做法不應(yīng)認(rèn)定為行業(yè)慣例
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第19條：
法院應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過失相抵規(guī)則等計(jì)算和認(rèn)定房屋差價(jià)損失
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第20條：
當(dāng)事人約定的逾期辦證、遲延交房等違約金為按日（月）計(jì)付的繼續(xù)性違約金的，債務(wù)人在訴訟中提出時(shí)效抗辯的，違約金保護(hù)的時(shí)效范圍為當(dāng)事人起訴之日前三年
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第21條：
房屋買受人要求出賣人遷出戶口的請(qǐng)求不屬于法院民事訴訟主管范圍，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，法院可以根據(jù)履約情況、違約原因、主觀過錯(cuò)程度以及給對(duì)方造成損失等因素酌情調(diào)整違約金數(shù)額
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
房屋買賣合同糾紛案件裁判規(guī)則第22條：
逾期交房損失按照同地段、同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定，違約金約定過高的，調(diào)整為該租金標(biāo)準(zhǔn)的1.3倍
一、類案檢索大數(shù)據(jù)報(bào)告
二、可供參考的例案
三、裁判規(guī)則提要
四、輔助信息
后 記
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