房地產(chǎn)大趨勢：

房子還能買嗎？哪些區(qū)域有潛力？

房價還會漲嗎？房子還能買嗎？哪些區(qū)域有潛力？為什么過去20年房價越調(diào)越漲？為什么2021—2022年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大調(diào)整？未來房地產(chǎn)的大趨勢是什么？ 過去20年，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了高速發(fā)展階段，住房市值增長近20倍、房價普漲。未來，房地產(chǎn)大開發(fā)時代正在落幕，步入總量平衡、區(qū)域分化的新發(fā)展階段，主因是城鎮(zhèn)化進(jìn)程放緩、人均住房面積接近發(fā)達(dá)國家水平、住房供給逐漸平衡、人口總量達(dá)峰、置業(yè)人群見頂回落等。 我們提出過業(yè)內(nèi)廣為流傳的房地產(chǎn)經(jīng)典分析框架“長期看人口、中期看土地、短期看金融”，出版了房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)Ｖ�《房地產(chǎn)周期》《全球房地產(chǎn)》等。在這個分析框架基礎(chǔ)上，2015年成功預(yù)測“一線房價翻一番”，被評為年度十大經(jīng)典預(yù)測，2022年底成功預(yù)測2023年將首次出現(xiàn)分化式復(fù)蘇。 本著實戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)精神，我們在此前研究基礎(chǔ)上，繼續(xù)拓展房地產(chǎn)領(lǐng)域研究，從宏觀到中微觀、從總體到區(qū)域，基于豐富的歷史資料、扎實的邏輯數(shù)據(jù)，對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場進(jìn)行了深入、細(xì)化分析，試圖在總量平衡、區(qū)域分化的時代背景下，分析不同區(qū)域、板塊的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿�，試圖為廣大讀者提供清晰的房地產(chǎn)分析框架，看清房地產(chǎn)大趨勢。

一、全球房地產(chǎn)大趨勢：核心城市核心區(qū)域的房產(chǎn)是能夠長期跑贏通脹的少數(shù)資產(chǎn)，硬通貨

放眼全球，驅(qū)動不同經(jīng)濟(jì)體房價走勢的因素及規(guī)律有哪些？哪些國家房價漲幅大？哪些區(qū)域漲幅大？ 我們的研究發(fā)現(xiàn)，決定房價走勢的因素主要是：經(jīng)濟(jì)增長帶來收入提升，居民購買力增加會拉動房地產(chǎn)需求增加；人口總量與結(jié)構(gòu)變動引起的人口效應(yīng)，主要體現(xiàn)在中高收入經(jīng)濟(jì)體吸引跨境人口流入和主力置業(yè)人群的變動；貨幣供應(yīng)帶來的貨幣幻覺反映在各國貨幣超發(fā)引起資產(chǎn)價格變化；住房制度引導(dǎo)一國房地產(chǎn)市場發(fā)展，德國房價穩(wěn)定關(guān)鍵在于以居住導(dǎo)向的住房制度設(shè)計。 同時，受人口流入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等因素影響，一國內(nèi)部區(qū)域房價漲幅也有差別，一般來說，核心城市核心區(qū)域的房價高、漲幅大，是能夠長期跑贏通脹的少數(shù)核心資產(chǎn)，硬通貨。法國巴黎市房價57年上漲44倍，漲幅位于巴黎大區(qū)之首，超過法國房價平均漲幅的30倍、法國名義國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）漲幅的32.7倍。 國際對比看，中國內(nèi)地一線城市的絕對房價、相對房價位居全球前列，全球前十大高房價城市，中國占一半，租金回報率卻低于其他國家的核心城市。原因是什么呢？房子還能買嗎？根據(jù)我們研究，由于土地供給嚴(yán)重不足、優(yōu)質(zhì)公共資源富集以及貨幣寬松，中國內(nèi)地核心城市房價并非由當(dāng)?shù)厝巳菏杖氲闹形粩?shù)決定，而是由全國高收入人群決定；加上中國居民收入統(tǒng)計不全、高儲蓄率、高經(jīng)濟(jì)增速等因素，其房價收入比和租金回報率不具備國際可比性。如果把經(jīng)濟(jì)體或城市比作一家公司，住房就類似公司的股票，房價是股價，房價收入比是估值，租金回報率是股息率。發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定、增速低，不具備爆發(fā)性，估值一般；中國的經(jīng)濟(jì)增速在全球較高，核心城市相對房價高，是成長性的反應(yīng)，估值較高。 學(xué)區(qū)房概念源于就近入學(xué)原則，由于與優(yōu)質(zhì)教育資源匹配，學(xué)區(qū)房往往存在溢價現(xiàn)象。根據(jù)我們研究，實行“租售同權(quán)”+教師流動的國家，不存在教育資源失衡和學(xué)區(qū)房炒作，比如德國、日本，這些國家嚴(yán)格設(shè)定全國統(tǒng)一的中小學(xué)教師培養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，教學(xué)硬件設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化，“租售同權(quán)”落實相對到位，教師流動制度嚴(yán)格執(zhí)行，學(xué)區(qū)房溢價較低；反之，優(yōu)質(zhì)教育資源不均衡+買房才能上好學(xué)校的國家，學(xué)區(qū)房存在較大溢價，包括美國、英國、法國、韓國，這些國家的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)稅收多、教育經(jīng)費充足，各地教育資源相對失衡，精英教育文化盛行。

二、中國房地產(chǎn)大趨勢：大分化時代來臨、大都市圈城市群化、“產(chǎn)業(yè)+地段”為王、純開發(fā)房企轉(zhuǎn)型、改善性需求為主、多層次住房供應(yīng)體系

區(qū)域分化是未來房地產(chǎn)市場最大的特征，具體表現(xiàn)為東部沿海地區(qū)優(yōu)于東北和西部，南方地區(qū)好于北方，發(fā)達(dá)城市群、都市圈潛力高于不發(fā)達(dá)城市群、都市圈。未來人口流動越來越大都市圈城市群化，大部分城市人口流出、房屋過剩，位于發(fā)達(dá)城市群、都市圈的熱點一二線城市的房子將跑贏通脹，我們預(yù)測未來中國70%的城市將出現(xiàn)房屋過剩，只有20%多的城市房屋有潛力。 房價普漲的大開發(fā)時代結(jié)束，城市內(nèi)部房地產(chǎn)市場分化加劇，“產(chǎn)業(yè)+地段”為王。一方面，歷史積淀、城市規(guī)劃發(fā)展造就地段、吸引高購買力人群，從而影響房地產(chǎn)價值；另一方面，高端產(chǎn)業(yè)集聚創(chuàng)造高購買力人群、推升土地成本，進(jìn)而影響板塊內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展，并且，產(chǎn)業(yè)外溢也會帶動周邊板塊發(fā)展。 行業(yè)出清、剩者為王，純開發(fā)房企向“輕重并舉”轉(zhuǎn)型。高杠桿時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)正向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，未來大部分開發(fā)型房企會消失，頭部房企市場占有率將進(jìn)一步提高。隨著行業(yè)出清，“三高”經(jīng)營模式終結(jié)，行業(yè)整體負(fù)債率將下降。經(jīng)歷行業(yè)寒冬后，越來越多的房企開始探索新發(fā)展模式，提高現(xiàn)金流安全墊，未來將向“輕重并舉”新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。 改善時代來臨，產(chǎn)品力將成核心競爭力。中國住房整體短缺時代已經(jīng)過去，消費者住房需求從“有沒有”向“好不好”升級，即從“有房住”“住小房”向“住好房”“住大房”升級，大戶型、高品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)將越來越受購房者青睞、認(rèn)可，住房產(chǎn)品力不同將推動住房價值分化。 多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度是大勢所趨。目前中國初步形成了以市場化供應(yīng)為主的商品房，以政府供應(yīng)為主的經(jīng)適房、公租房、棚戶區(qū)改造、保障性租賃住房的住房供應(yīng)體系，未來多層次住房供應(yīng)體系將不斷完善。解決居民住房問題、實現(xiàn)“住有所居”，要讓“低收入靠保障、中等收入有支持、高收入靠市場”。 商品房預(yù)售制或?qū)⒅鸩饺∠�，現(xiàn)房銷售可期。用購房者的錢建購房者的房子，還“爛尾”了，這是對購房者的不公平，預(yù)售制是1998年房改時的權(quán)宜之計，現(xiàn)在房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，預(yù)售制已經(jīng)過時。現(xiàn)房銷售有利于提升開發(fā)商建筑質(zhì)量、保障購房老百姓權(quán)益、落實中央“房住不炒”精神。

三、中國人口遷移大趨勢：都市圈城市群時代，未來約八成新增城鎮(zhèn)人口將分布在19個城市群

人口遷移引發(fā)區(qū)域興衰、產(chǎn)業(yè)更替和霸權(quán)更迭。根據(jù)我們對美國、日本等國研究，人口遷移會經(jīng)歷從低收入地區(qū)向高收入地區(qū)、從鄉(xiāng)村和中小城市向一、二線城市和大都市圈遷移的階段。 改革開放以來，中國跨省人口遷移經(jīng)歷了從“孔雀東南飛”到回流中西部，再到近年人口再集聚粵浙和回流黔川渝鄂并存的三個階段。分區(qū)域看，人口持續(xù)向深圳、上海等大都市圈和珠三角、長三角城市群集聚，而東北、西部等區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，呈現(xiàn)人口流出趨勢。預(yù)計未來中國1.3億新增城鎮(zhèn)人口的約80%將分布在19個城市群，其中約60%將分布在長三角、珠三角等七大城市群。 人口是一切活動的基礎(chǔ)，人才更是第一資源。近年來人才不斷向東部城市集聚，且長三角、珠三角城市群人才集聚能力逐漸增加，人才傾向于前往大城市就業(yè)。根據(jù)智聯(lián)招聘數(shù)據(jù)，2017—2021年，東部地區(qū)人才凈流入率從6.2%增至12.9%，而中部、西部、東北地區(qū)人才持續(xù)凈流出；長三角、珠三角城市群人才凈流入率分別從4.6%、2.0%增至7.4%、4.1%。隨著人口紅利消逝，人才價值日益凸顯，2017年以來，各地掀起“搶人大戰(zhàn)”，城市人才競爭逐漸升級，人才政策不斷優(yōu)化，包括放寬落戶條件、提供創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼等，吸引人才、留住人才成為各城市提升綜合實力的重要手段。

四、中國區(qū)域發(fā)展大趨勢：區(qū)域分化是主旋律，未來更多機(jī)會在一二線城市和大都市圈城市群

影響一個區(qū)域房地產(chǎn)周期的因素非常多，比如區(qū)位、人口、貨幣、產(chǎn)業(yè)等；長期看，一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的根基還是在人和產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)興則城市興，產(chǎn)業(yè)聚則人口聚。 人口是一切經(jīng)濟(jì)社會活動的基礎(chǔ)，更是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本支撐，人口遷移的根本動力在于實際收入和生活水準(zhǔn)差距。根據(jù)我們對世界上幾十個國家上百年的人口大遷移研究發(fā)現(xiàn)，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規(guī)律。隨著人口總量逐漸見頂，各地已進(jìn)入人口爭奪的存量博弈時代。 產(chǎn)業(yè)決定城市興衰。中國經(jīng)濟(jì)逐漸從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，從全球價值鏈的中低端向中高端轉(zhuǎn)型升級，區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局明顯變化。東部沿海制造業(yè)向內(nèi)地和東南亞轉(zhuǎn)移、發(fā)達(dá)城市群的一般制造業(yè)向周邊轉(zhuǎn)移，而高端制造業(yè)、服務(wù)業(yè)仍在向核心城市集聚。 基于上述邏輯，我們從“需求+供給”兩個維度構(gòu)建區(qū)域的基本面研究框架，對城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿�進(jìn)行分析。從結(jié)果看，北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、蘇州、南京、武漢、重慶位居房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿η?0名。 從典型城市看，北京、上海作為中國的政治、經(jīng)濟(jì)中心，承載著首都經(jīng)濟(jì)和金融發(fā)展的核心功能，雖然近年嚴(yán)控人口、常住人口幾乎零增長，但持續(xù)吸引著優(yōu)秀人才流入；深圳乘改革開放之風(fēng)騰飛，集聚了一批創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才和產(chǎn)業(yè)，發(fā)展?jié)摿Τ�過廣州。作為民營經(jīng)濟(jì)“大本營”的杭州、“全球工業(yè)大市” 的蘇州集聚了一批優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)人才，近年發(fā)展?jié)摿�靠前；成都作為“西部�?jīng)濟(jì)高地”，發(fā)展?jié)摿σ恢蔽痪有乱痪�城市前列。

五、典型城市大趨勢：區(qū)域房價漲幅背后的邏輯是什么？房價穩(wěn)定的原因有哪些？

哪些區(qū)域和板塊房價漲幅大？我們以上海為例，通過對比不同區(qū)域、戶型等房價漲幅差異，尋背后邏輯。研究發(fā)現(xiàn)：（1）在城市內(nèi)部，中心城區(qū)、核心板塊房價、漲幅居前，源于高端產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)資源集聚，吸引優(yōu)質(zhì)購買力。 （2）上海都市圈協(xié)同發(fā)展使得環(huán)滬區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)受益，上海部分產(chǎn)業(yè)、資金和置業(yè)需求溢出，帶動環(huán)滬區(qū)域房價上漲。（3）由于目前不同區(qū)域教育資源分布不均，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房仍有較大溢價，但隨著教育新政出臺，通過購買學(xué)區(qū)房獲得優(yōu)質(zhì)教育資源的確定性下降，部分學(xué)區(qū)房有所降溫，但長期仍有價值。（4）地鐵開通推升區(qū)域房價，距地鐵近漲幅大。 近年，長沙、重慶房價、漲幅在全國主要城市中處較低水平，房價保持穩(wěn)定的原因有哪些？第一，長沙和重慶有充足土地供應(yīng)，保障購房需求能夠得到充分滿足。第二，實行“低端有保障”的多層次住房供給體系，充沛住房供應(yīng)市場。如重慶開創(chuàng)了“新模式”公租房制度，實現(xiàn)了市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系，保證了中低收入者的住房供給。第三，把握金融源頭、控制投資力度。第四，推行試點區(qū)域限價政策。如長沙于2017年首創(chuàng)“成本+利潤+稅金”的價格構(gòu)成，限制商品房的平均利潤率為6%~8%，限價標(biāo)準(zhǔn)清晰嚴(yán)格，既確保了房企一定的盈利空間，也確保了房價相對穩(wěn)定。第六，通過購房政策限制投機(jī)行為。長沙對房屋契稅、人才購房、離異人士購房等方面，均要求嚴(yán)格，限制投機(jī)行為。

六、啟示：建立房地產(chǎn)新模式，主要是城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉

中國大部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控重抑制需求、輕增加供給，重行政手段、輕經(jīng)濟(jì)手段，短期調(diào)控?zé)o法解決長期供需不平衡的根本矛盾，推動新一輪房改（新房改）迫在眉睫，以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅、租購并舉為核心加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。 一是尊重人口流動的基本規(guī)律，實施都市圈城市群戰(zhàn)略。二是以常住人口增量為核心，改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)，實現(xiàn)人地匹配和供求平衡。三是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長期穩(wěn)定。四是穩(wěn)步推動房地產(chǎn)稅試點。五是租購并舉，對低收入家庭和應(yīng)屆畢業(yè)生的租房支出給予適當(dāng)補(bǔ)貼。