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本書首次系統(tǒng)地對(duì)鐵路土地綜合開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)進(jìn)行了全面的理論梳理和理論探索, 初步構(gòu)建了中國(guó)鐵路土地綜合開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)的理論框架。本書以實(shí)際項(xiàng)目為例, 綜合運(yùn)用市場(chǎng)法、成本法、收益法、剩余法、實(shí)物期權(quán)法進(jìn)行案例分析, 既探索了鐵路土地綜合開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)的模式, 也檢驗(yàn)了這5種方法在鐵路土地綜合開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)過程中的適用性和有效性。對(duì)于國(guó)家制定鐵路土地綜合開發(fā)政策和管理制度有著重要的借鑒意義。

鐵路土地綜合開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)研究，其政策依據(jù)是國(guó)務(wù)院及中國(guó)國(guó)家鐵路集團(tuán)有限公司相關(guān)規(guī)定，理論依據(jù)則是交通與土地開發(fā)各項(xiàng)研究成果。在新型城鎮(zhèn)化以及鐵路行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)，中國(guó)國(guó)家鐵路集團(tuán)有限公司需要抓住機(jī)遇并迎接挑戰(zhàn)，因此，進(jìn)行土地綜合開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)既有必要性，也有可行性。必要性表現(xiàn)為：科學(xué)評(píng)價(jià)鐵路土地價(jià)值，準(zhǔn)確設(shè)定鐵路土地合作開發(fā)分成比例，合理確定鐵路土地資產(chǎn)盤活路徑，有效選擇鐵路土地綜合開發(fā)模式。可行性表現(xiàn)為：政策可行性，理論可行性，方法可行性，實(shí)踐可行性。本書通過對(duì)所選案例進(jìn)行鐵路土地綜合開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)研究，發(fā)現(xiàn)在中國(guó)進(jìn)行鐵路土地綜合開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)的條件已經(jīng)完全成熟。
       鐵路土地綜合開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)本質(zhì)上是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，因此，4種常規(guī)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法、剩余法都可以應(yīng)用到鐵路土地綜合開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)中。本書對(duì)這4種鐵路土地綜合開發(fā)價(jià)值評(píng)價(jià)方法進(jìn)行了全面的分析。如果可比案例非常豐富，市場(chǎng)法最有可行性。反之，成本法就成為難以替代方法。如果能夠預(yù)測(cè)未來收益，則收益法能最大程度評(píng)價(jià)其價(jià)值。對(duì)于尚未開發(fā)的鐵路土地，剩余法是首選方法。這4種方法難以應(yīng)對(duì)越來越大的不確定性，從而導(dǎo)致估值偏低，因此，實(shí)物期權(quán)法是一種新的更為科學(xué)的方法。
       本書還研究了鐵路土地綜合開發(fā)的備選模式。首先研究了影響鐵路土地綜合開發(fā)模式選擇的相關(guān)因素。然后在此基礎(chǔ)上對(duì)單獨(dú)開發(fā)和合作開發(fā)都進(jìn)行了深入的研究。最后，本書給出完整的結(jié)論，并對(duì)未來進(jìn)一步研究進(jìn)行了展望。
       本書源于中國(guó)鐵路廣州局集團(tuán)有限公司在中央實(shí)施鐵路投融資體制改革并鼓勵(lì)鐵路進(jìn)入土地綜合開發(fā)市場(chǎng)的大背景下，為積極探索土地綜合開發(fā)模式而委托北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院課題組所進(jìn)行的課題研究。
       課題組在北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)和教授的支持下，充分利用在本領(lǐng)域積累的研究資料和研究成果，并與中國(guó)鐵路廣州局集團(tuán)有限公司積極溝通、密切協(xié)作，順利完成課題研究，并基于研究成果完成了本書的撰寫。
       限于作者水平，本書內(nèi)容還有許多不足之處，敬請(qǐng)各位讀者批評(píng)指正。本書作者將在后續(xù)研究中不斷修改完善，力爭(zhēng)使研究成果能夠幫助中國(guó)鐵路廣州局集團(tuán)有限公司乃至中國(guó)國(guó)家鐵路集團(tuán)有限公司抓住機(jī)遇，為新型城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

       著者
       2022年10月

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