房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國經(jīng)濟的快速增長作出了重要貢獻，在國計民生中發(fā)揮著舉足輕重的作用。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2014年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，全年房地產(chǎn)業(yè)投資95，036億元，比上年名義增長105%（扣除價格因素實際增長99%）。全年全社會建筑業(yè)增加值44，725億元，比上年增長89%。
　　參見《中華人民共和國2014年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，載中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)：http：//wwwstatsgovcn/tjsj/2xfb/201502/t20150226_685799html，2015年3月16日訪問�；�于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位和作用，其一直是國家立法規(guī)范和國家宏觀政策調(diào)控的重點對象。
　　2011年1月24日，吳邦國宣布中國特色社會主義法律體系已經(jīng)形成，如期完成中共十五大提出的重大政治建設(shè)目標，成為中國法制建設(shè)史的重要里程碑。2011年3月10日，在十一屆全國人大四次會議全國人大常委會工作報告中，吳邦國用一半的篇幅重點闡述了中國特色社會主義法律體系的如期形成，宣告以此為標志的中國法制建設(shè)進入新的歷史時期。截至2010年年底，我國已制定現(xiàn)行有效法律236件、行政法規(guī)690多件、地方性法規(guī)8600多件，并全面完成對現(xiàn)行法律和行政法規(guī)、地方性法規(guī)的集中清理工作。
　　參見第十一屆全國人民代表大會第四次會議《全國人民代表大會常務(wù)委員會工作報告》，2011年3月10日，吳邦國。我國以憲法為核心，以法律為主干，包括行政法規(guī)、地方性法規(guī)等規(guī)范性文件在內(nèi)的，由七個法律部門、三個層次法律規(guī)范構(gòu)成的中國特色社會主義法律體系已經(jīng)基本形成。作為中國特色社會主義法律體系的組成部分，在房地產(chǎn)領(lǐng)域形成了以《合同法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《招標投標法》等為核心、系列行政法規(guī)并列、諸多行政規(guī)章、標準規(guī)范相補充的房地產(chǎn)法律體系。
　　房地產(chǎn)業(yè)是資源密集型產(chǎn)業(yè)，具有投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、能源消耗高、關(guān)聯(lián)度強等特點。相對其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)受國家法律的規(guī)范和宏觀政策的調(diào)控要廣，其面臨的法律風(fēng)險也多。綜觀房地產(chǎn)企業(yè)面臨的眾多風(fēng)險，法律風(fēng)險管理作為企業(yè)風(fēng)險管理的主要組成部分，對于企業(yè)的經(jīng)營安全和可持續(xù)發(fā)展起著不可替代的作用�？芍^“房地產(chǎn)法律規(guī)則博大精深，房地產(chǎn)法律實務(wù)紛繁復(fù)雜”。無論是對于法律工作者，還是對于房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者來說，深入研究房地產(chǎn)法律，進而防控房地產(chǎn)法律風(fēng)險，都具有重大的實踐意義和較高的實用價值。筆者作為一名法律工作者，長期從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營管理和法律實務(wù)，一直致力于房地產(chǎn)法律的理論研究及實踐。在這過程中，逐步積累了一些心得和經(jīng)驗，并在系統(tǒng)研究和整理的基礎(chǔ)上編寫了《房地產(chǎn)全程法律解讀和風(fēng)險防控》、《建設(shè)工程全程法律解讀和風(fēng)險防控》、《中國土地全程法律解讀和風(fēng)險防控》，基本涵括了房地產(chǎn)法律實務(wù)的方方面面。相比而言，《房地產(chǎn)全程法律解讀和風(fēng)險防控》具有以下特點：
　　1.全面系統(tǒng)注重體系創(chuàng)新
　　從本書的體系來看，主要分“四章”：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)金融及財稅、物業(yè)服務(wù)；在章之下又具體細分為開發(fā)企業(yè)、外商投資、合作開發(fā)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、項目轉(zhuǎn)讓、代理銷售、銷售方式、銷售廣告、買受人、認購、預(yù)／現(xiàn)售、商品房買賣合同、商品房買賣合同條款、期房轉(zhuǎn)讓、二手房買賣、房屋租賃、房屋租賃特殊規(guī)則、按揭貸款、開發(fā)貸款、房地產(chǎn)稅收、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理、建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)使用和維護等二十六個專題。從每一專題的內(nèi)容看，又統(tǒng)一分為基本知識、法律解讀、法律風(fēng)險提示、法律風(fēng)險防控、相關(guān)案例、法律鏈接等六個部分。
　　2.密切關(guān)注最新立法動態(tài)
　　房地產(chǎn)法律易受國家宏觀調(diào)控政策的影響，具有靈活、易變的特點，本書始終關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域最新立法動態(tài)。在房地產(chǎn)立法方面，本書涵括與房地產(chǎn)相關(guān)的全國人大制定的法律、國務(wù)院制定的行政法規(guī)、國家部委制定的行政規(guī)章、地方人大制定的地方法規(guī)、地方政府制定的地方規(guī)章；在國家政策方面，本書始終把握近二十年來國家發(fā)布的一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的國家宏觀調(diào)控政策；在法院審判實踐方面，本書涵括最高人民法院發(fā)布的與房地產(chǎn)相關(guān)的司法解釋，各地高級、中級人民法院發(fā)布的與房地產(chǎn)相關(guān)的意見、紀要等，并選擇最高人民法院公報和中國法院網(wǎng)中與房地產(chǎn)相關(guān)的案例作為參考案例。
　　3.注重理論和實踐的結(jié)合
　　法律理論源于法律實踐，法律理論指導(dǎo)法律實踐，法律理論隨法律實踐的發(fā)展而發(fā)展。房地產(chǎn)法律的研究必須堅持理論與實踐的統(tǒng)一。本書十分注重理論和實際的結(jié)合，在內(nèi)容安排上堅持了理論和實際結(jié)合的精神，每一專題的基本知識、法律解讀部分主要傾向于理論層面的研究，法律風(fēng)險提示、法律風(fēng)險防控、相關(guān)案例、法律鏈接部分則更多關(guān)注法律實務(wù)方面的操作。基礎(chǔ)知識部分側(cè)重介紹每一模塊的基礎(chǔ)知識；法律解讀部分側(cè)重從法理角度分析每一模塊的法律問題；法律風(fēng)險提示部分側(cè)重從法律責(zé)任的角度介紹每一模塊的法律風(fēng)險；法律風(fēng)險防控側(cè)重從實務(wù)操作角度介紹每一模塊法律風(fēng)險的防控；相關(guān)案件主要介紹具有一定代表性的房地產(chǎn)案例；法律鏈接部分主要介紹每一模塊相關(guān)的法律、行政法規(guī)及規(guī)章、地方法規(guī)及規(guī)章、最高人民法院的司法解釋以及地方法院的審判意見、紀要。
　　筆者受自身學(xué)識、專業(yè)和經(jīng)驗的局限，本書不足、缺漏、錯誤之處在所難免，希望廣大讀者能夠不吝賜教，共同推動房地產(chǎn)法律的理論研究和實踐工作。本書的出版，得到法律出版社應(yīng)用分社戴偉社長、李群編輯的大力支持和幫助，得到家人蔡秀靜、余弘毅、余瑞琦的理解和鼓勵，在此謹表謝意！
　　二○一五年八月于北京