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◎詳解立法精神
◎闡明疑難問題
◎指導實務操作
◎介紹關(guān)聯(lián)部門
本書根據(jù)不動產(chǎn)登記工作的需要，以實施細則的章節(jié)目錄為框架，逐條闡釋了《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則的立法背景、操作要點、問題爭議、既往實踐中及其他國家的經(jīng)驗與教訓，為不動產(chǎn)登記員準確理解法律法規(guī)、正確開展工作給予了明確指導，是不動產(chǎn)登記員培訓的最佳業(yè)務指導書。

程嘯：法學博士、清華大學法學院教授、博士生導師；北京市法學會不動產(chǎn)法研究會副會長、國土資源部不動產(chǎn)登記工作專家委員會委員。先后參與《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》、《不動產(chǎn)登記操作指南》等重要法規(guī)、規(guī)章與標準的起草論證，是《不動產(chǎn)登記暫行條例》及實施細則的主要起草人之一。先后出版《侵權(quán)責任法》、《不動產(chǎn)登記法研究》、《物權(quán)法?擔保物權(quán)》、《中國抵押權(quán)制度的理論與實踐》、《中國物權(quán)法教程》等著作。
　　尹飛：法學博士、中央財經(jīng)大學法學院教授、中央財經(jīng)大學不動產(chǎn)法研究所所長；北京市法學會不動產(chǎn)法研究會副會長、秘書長，國土資源部不動產(chǎn)登記工作專家委員會委員。先后參與《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》、《不動產(chǎn)登記操作指南》等法律、法規(guī)及標準起草、論證工作，是《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則的主要起草人之一。先后出版《物權(quán)法?用益物權(quán)》、《中國物權(quán)法教程》等著作。
　　常鵬翱：法學博士、北京大學法學院院聘教授，博士生導師；北京市法學會不動產(chǎn)法研究會副會長、國土資源部不動產(chǎn)登記工作專家委員會委員。先后參與《物權(quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》、《不動產(chǎn)登記操作指南》等法律、法規(guī)及標準的起草、論證工作，是《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則的主要起草人之一。先后出版《物權(quán)法典型判例研究》、《物權(quán)程序的建構(gòu)與效應》、《物權(quán)法的展開與反思》、《不動產(chǎn)登記法》等著作。

不動產(chǎn)登記，是國家依法設立的不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)當事人的申請、有關(guān)國家機關(guān)的囑托或依照法定的職權(quán)，將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況及其他依法應當?shù)怯浀氖马椨涊d于不動產(chǎn)登記簿，從而予以公示的活動。長期以來，我國的土地、房屋、林地、草地和海域等不動分別由不同的登記機構(gòu)依據(jù)不同的登記程序進行登記，各種不動產(chǎn)的登記簿冊及登記信息也不統(tǒng)一。不僅如此，在廣大的農(nóng)村地區(qū)，還有大量的土地、房屋等不動產(chǎn)根本沒有登記。這種狀況既不利于保護不動產(chǎn)權(quán)利人的財產(chǎn)權(quán)利，也增加了人民群眾的負擔，降低了交易的效率，有害于交易安全，完全不符合社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。市場經(jīng)濟是由無數(shù)的交易所組成的，而作為交易前提的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)必須清晰明確，同時交易的過程也要求既有效率又安全。惟其如此，交易才能繁榮，市場經(jīng)濟才能發(fā)展。對于不動產(chǎn)交易而言，通過統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記清晰的確定不動產(chǎn)上的各類權(quán)利內(nèi)容及其歸屬，可以提高不動產(chǎn)交易的效率，維護不動產(chǎn)交易的安全。為了完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設現(xiàn)代市場體系，更好地保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，就必須實行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記。
　　2007年10月1日2007年3月16日頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”但是，由于登記機構(gòu)的統(tǒng)一涉及多個行政管理部門權(quán)責的整合，難度很大，因此時至今日我國都未能建立不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度。然而，“山窮水盡疑無路，柳暗花明又一村”，正當許多人對我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記立法的熱情已逐漸消退的時候，好消息傳來。2013年3月15日第十二屆全國人民代表大會第一次會議審議通過的《國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》提出，要把“加強基礎(chǔ)性制度建設”作為轉(zhuǎn)變國務院機構(gòu)職能，加快形成權(quán)界清晰、分工合理、權(quán)責一致、運轉(zhuǎn)高效、法治保障的國務院機構(gòu)職能體系的重要舉措，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正是基礎(chǔ)性制度建設任務之一。同年3月26日，國務院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于實施〈國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案〉的通知》要求：由中央編辦負責，在2013年4月底前完成房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責整合；由國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部會同法制辦、稅務總局等有關(guān)部門負責，在2014年6月前出臺不動產(chǎn)登記條例并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
　　2013年11月12日中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，該決定在“加快生態(tài)文明制度建設”部分提出，要通過“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度。”十八屆三中全會的決定頒布八天后即2013年11月20日，由李克強總理主持召開的國務院常務會議決定：由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，要求各地在中央統(tǒng)一監(jiān)督指導下，結(jié)合本地實際，將不動產(chǎn)登記職責統(tǒng)一到一個部門，做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。此外，國務院還要建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，消除“信息孤島”。同時，推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，保證不動產(chǎn)交易安全，保護群眾合法權(quán)益。自此，我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進程進入了快車道。
　　2014年11月24日，李克強總理簽發(fā)了國務院第656號令，頒布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），該條例自2015年3月1日起施行�！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》的頒行在我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的歷史進程中具有里程碑的意義，它對于規(guī)范和指導我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記具有極為重要的意義。
　　2015年6月29日，國土資源部第3次部務會議審議通過《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》，2016年1月1日國土資源部令第63號公布了該細則，細則自2016年1月1日起實施。不僅如此，作為我國不動產(chǎn)登記工作的最高主管機關(guān)，國土資源部正在大力推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度建設，除了《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》外，《不動產(chǎn)登記操作指南》、《不動產(chǎn)登記資料查詢管理辦法》、《不動產(chǎn)登記員管理辦法》等諸多的規(guī)章和標準也正在抓緊起草當中。
　　建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是一項重大的改革任務和系統(tǒng)工程，權(quán)界清晰、分工合理、權(quán)責一致、運轉(zhuǎn)高效、法治保障、方便企業(yè)和群眾的不動產(chǎn)登記體系，對于保障不動產(chǎn)交易安全，保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)，夯實社會主義市場經(jīng)濟基礎(chǔ)具有重要作用。此外，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度可以為建立健全社會誠信體系和國家自然資源資產(chǎn)管理體制創(chuàng)造條件，為提高國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化提供基礎(chǔ)支撐。
　　我們有幸參與、見證我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設的偉大歷史進程，并為自己能夠以自己的所知所學為這一偉大事業(yè)貢獻微薄之力而深感榮幸。為了能夠更好地推進不動產(chǎn)登記理論的研究，為我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立和實施提供智力支持，我們一起撰寫本書。全書共分四編、二十章，對《不動產(chǎn)登記暫行條例》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》進行了逐條闡釋，系統(tǒng)全面地論述了不動產(chǎn)登記法的基本原理、規(guī)則、制度以及不動產(chǎn)登記實踐中的各種疑點、難點。希望本書對于廣大不動產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員、法官、律師和其他人員學習掌握并正確適用《不動產(chǎn)登記暫行條例》及《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》有所助益。盡管本書作者盡到了最大的努力，但書中的缺漏謬誤之處在所難免，尚祈讀者批評指正！
　　本書由程嘯、尹飛、常鵬翱三位學者合力撰寫完成，具體寫作分工如下：
　　程嘯（清華大學法學院教授、博士生導師）撰寫本書的第1章第1、2、4、5節(jié)，第2、3、4、5、6、10、14、17、18章；
　　尹飛（中央財經(jīng)大學法學院教授）撰寫本書的第1章第3節(jié)，第13、15、16、19章；
　　常鵬翱（北京大學法學院教授、博士生導師）撰寫本書的第7、8、9、11、12、20章。

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