第二章 科技寺：擇客式孵化器
　　出租辦公室的盈利模式曾經(jīng)是千篇一律的，直到眾創(chuàng)空間的出現(xiàn)打破了這種常規(guī)。科技寺也是一個(gè)眾創(chuàng)空間，但它和其他眾創(chuàng)空間又不太一樣：之所以叫“科技寺”，是因?yàn)樗�以“�?chuàng)業(yè)即修行”為信條。
　　**家科技寺與北京中關(guān)村等傳統(tǒng)的創(chuàng)業(yè)圈子相距很遠(yuǎn)。2012年，科技寺的創(chuàng)業(yè)者在北**四北大街北新橋附近找到一舊廠房，裝修后，該空間以超過2 000平方米的面積成為北京**的聯(lián)合辦公空間。
　　科技寺的創(chuàng)業(yè)者制定了嚴(yán)格的要求：科技寺嚴(yán)格選擇企業(yè)，寧可空著也不讓不符合要求的企業(yè)入駐；科技寺要求企業(yè)規(guī)模接近40人的時(shí)候就得離開……這樣“挑剔”是因?yàn)榭萍妓虏⒉黄谕�靠出租辦公室盈利，科技寺未來的利潤來自針對創(chuàng)業(yè)企業(yè)的各種增值及金融服務(wù)，以及對這些企業(yè)投資的收益。
　　正是由于這些嚴(yán)格的要求和周到的服務(wù)，**家科技寺內(nèi)，90%的創(chuàng)業(yè)企業(yè)拿到融資，其中數(shù)家已經(jīng)在新三板上市�？萍妓旅總�(gè)工位月僅收費(fèi)1 600元，甚至低于周邊租民宅的價(jià)格，卻仍實(shí)現(xiàn)營收持平。2015年，科技寺北京三里屯店、深圳福田店開業(yè)，其另四家分店也在籌備中，北京、深圳之外，上海、杭州也將有科技寺。這樣的速度是如何實(shí)現(xiàn)的呢？
　　日前，明源地產(chǎn)研究院專訪了科技寺空間負(fù)責(zé)人張佳。
　　一、創(chuàng)業(yè)者和科技寺的需求
　　科技寺是為創(chuàng)業(yè)者而開設(shè)的，其核心團(tuán)隊(duì)之前也是創(chuàng)業(yè)者，還投資了眾多的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。正因?yàn)槿绱�，科技寺團(tuán)隊(duì)很了解創(chuàng)業(yè)者的需求，而且掌握了一些可以滿足這些需求的資源。其實(shí)，他們在*開始并沒有想明白自己模式的細(xì)節(jié)，但清楚創(chuàng)業(yè)者和自己*需要什么。
　�。ㄒ唬﹦�(chuàng)業(yè)者需要在核心區(qū)域
　　為什么創(chuàng)業(yè)者一定要在核心區(qū)域， 而大公司反而可以在比較邊緣的地帶？
　　創(chuàng)業(yè)者要面試員工、接見客人，參加各種可能帶來經(jīng)驗(yàn)和機(jī)會的活動(dòng)，所以*方便的區(qū)域一定是在核心地區(qū)。有過創(chuàng)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人會發(fā)現(xiàn)，在北京參加相關(guān)會議，一天四五場下來，地址一般都在二環(huán)以內(nèi)。中心區(qū)域是對大家都有利的位置，“去大興參加一個(gè)活動(dòng)，路上就要耽誤兩小時(shí)”。中心地帶因此成為信息等資源集中的地方。
　　此外，中心地帶有各種各樣的生活、娛樂資源，而“年輕的創(chuàng)業(yè)者大多喜歡工作在生活的地方”。
　�。ǘ�）創(chuàng)業(yè)者需要可以互相溝通的空間
　　眾創(chuàng)空間的優(yōu)點(diǎn)在于，大量的創(chuàng)業(yè)者聚集到一起，能夠互相傳遞信息，彼此鼓勵(lì)也互相判斷，讓大家更容易找到正確的方向。為了滿足這種交流的需求，空間必須是徹底開放的。如圖2-1 所示，科技寺里的創(chuàng)業(yè)者在深夜里，還在工作、交流。
　　（三）創(chuàng)業(yè)者需要各種服務(wù)，以專心創(chuàng)業(yè)
　　創(chuàng)業(yè)*重要的是項(xiàng)目本身，而創(chuàng)業(yè)者如果忙于去政府部門辦各種手續(xù)、到處找投資等事務(wù)，就不能聚焦項(xiàng)目本身，因此他們需要各種專業(yè)人士提供服務(wù)。
　　（四）創(chuàng)業(yè)者需要低成本而又相對舒適的工位
　　創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)通常資金有限，需要相對低成本的工位，但工位看起來又不能顯得檔次很低，而且配套設(shè)施必須完善。
　�。ㄎ澹┛萍妓滦枰�好項(xiàng)目
　　之所以堅(jiān)持“寧愿空著也不能什么項(xiàng)目都進(jìn)來”，是因?yàn)榭萍妓聢F(tuán)隊(duì)的創(chuàng)業(yè)初衷是自己投的一些項(xiàng)目沒有合適的辦公地點(diǎn)，想自己解決�？萍妓�**批入駐的項(xiàng)目正是科技寺團(tuán)隊(duì)在沒有創(chuàng)立科技寺之前就已經(jīng)投資的。
　　因此，多出的空間的處理模式就不能是單純出租辦公室，而是為了“能看更多更好的項(xiàng)目，能扶持更多更好的項(xiàng)目”。
　　通過增值服務(wù)、項(xiàng)目投資來盈利這一商業(yè)模式，其實(shí)是在2013年之后的幾年里逐漸形成的。
　　二、要做空間概念，也要做后期服務(wù)和孵化
　　科技寺剛創(chuàng)立的時(shí)候，大家并不知道什么是一起辦公（WE WORK），更不知道它之后竟然盈利那么多。
　　后來總結(jié)模式的時(shí)候，科技寺團(tuán)隊(duì)認(rèn)為：WE WORK 很大程度上只是運(yùn)用工作空間（workspace）這種概念出租辦公室，不做后期服務(wù)也不做孵化；而其他一些公司可能更多在做后期的孵化和增值服務(wù)，而科技寺的方向就是把這二者結(jié)合起來。
　　要結(jié)合二者，*直接的方法就是滿足上面提到的各種需求。這需要通過以下方式來實(shí)現(xiàn)。
　�。ㄒ唬┻x擇地處中心地帶、交通便利的地方
　　上文已經(jīng)提到，核心區(qū)域、交通便利等對創(chuàng)業(yè)者非常重要，因此科技寺在北京選擇的區(qū)域都是在二環(huán)以內(nèi)，而在深圳則選擇在福田這個(gè)相對中心的區(qū)域，福田科技寺旁邊還有個(gè)運(yùn)動(dòng)場，可以讓創(chuàng)業(yè)者鍛煉身體。
　　（二）盡可能降低租金，提升用戶體驗(yàn)
　　科技寺工位的租金在1 500~2 000元/月，甚至比租民居還要便宜，但其北新橋店僅靠租金等竟然也稍微有一些盈利。能做到這樣全在于科技寺能夠嚴(yán)控成本。其嚴(yán)控成本，卻又讓入駐者感覺良好，主要是因?yàn)椴扇×艘韵麓胧��?br />　　1．租用舊廠房
　　為了降低租金，科技寺認(rèn)為*合適的空間是舊廠房，其均價(jià)在4~5元/平方米，三里店屯店、北新橋店以前都是舊廠房。
　　2．精選人員，每個(gè)店只用三人
　　科技寺每個(gè)店都很龐大，但工作人員只有3個(gè)人：一個(gè)店長，一個(gè)社區(qū)人員，一個(gè)運(yùn)營人員。社區(qū)人員負(fù)責(zé)招租、團(tuán)隊(duì)對接、行政等；運(yùn)營人員負(fù)責(zé)對外工作，如品牌文案、宣傳推廣；店長則負(fù)責(zé)對這個(gè)店的總體把控，只要有可能，什么事情都得做。
　　之所以這樣，有兩個(gè)原因，一是節(jié)約成本，二是降低內(nèi)耗。
　　3．裝修用心，簡單而高檔，滿足溝通需求
　　科技寺北新橋店以前是個(gè)電視機(jī)廠，內(nèi)部空間又高又大，科技寺在里面搭了第二層，而三里屯店就是一個(gè)天然的大二層。裝修需要的資金并不多，卻極其用心，請了專業(yè)的設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)。整體來看，科技寺兩個(gè)店都顯得簡單而高檔，空間整齊而多變，如圖2-2所示。與外來人員進(jìn)行洽談，內(nèi)部開會，面對很多人進(jìn)行路演，都有適合的空間。整個(gè)空間采光都很好，而辦公區(qū)域則沒有任何隔斷，所有人可以隨時(shí)隨地進(jìn)行交流。
　　對于使用路演場地、大會議室等情況，科技寺一般會向使用者收取費(fèi)用，但對寺里的人則完全免費(fèi)。
　　4．完善各種設(shè)施、服務(wù)
　　在科技寺中，各種設(shè)施一應(yīng)俱全。除了網(wǎng)絡(luò)、照明、電源等基本設(shè)施之外，科技寺內(nèi)每隔一段就有一個(gè)空氣凈化器，滿足了入駐者對新鮮空氣的需求。另外，科技寺內(nèi)還有各種打印設(shè)備，創(chuàng)業(yè)公司不用再花錢自行購買。
　　科技寺進(jìn)門不遠(yuǎn)處會有一個(gè)咖啡吧，里面有各種飲料，還有吧員提供服務(wù)，洽談各種事情都可以在那里進(jìn)行。
　　科技寺還會幫忙處理收發(fā)快遞等事情，為所有公司提供前臺服務(wù)，這為創(chuàng)業(yè)公司省去了很多開支和麻煩。
　�。ㄈ�）提供各種高端增值服務(wù)
　　2013年9月，科技寺剛開業(yè)的時(shí)候招租很困難，因?yàn)閯e人不知道科技寺有什么資源。為了解決這個(gè)問題，科技寺聯(lián)合國內(nèi)外的一些創(chuàng)業(yè)組織舉辦了一些活動(dòng)，加上自己之前的一些資源，開始陸續(xù)把后期的增值服務(wù)做了起來，比如法務(wù)、吸引投資、尋求政府優(yōu)惠政策、找創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師等。這些服務(wù)都是為了滿足創(chuàng)業(yè)者的剛性需求，而且相關(guān)創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)在離開科技寺之后，還可以繼續(xù)享受這些服務(wù)。相關(guān)增值服務(wù)主要包括以下一些方面：
　　1．融資、新三板上市
　　在融資、新三板上市方面，主要包括吸引種子基金、天使基金乃至A輪融資，對接私募股權(quán)投資（Private Equity，PE）、風(fēng)險(xiǎn)投資（Venture Capital，VC）、投行、券商研究所、審計(jì)師、評估事務(wù)所、公關(guān)公司，對接各種風(fēng)險(xiǎn)資本和股權(quán)眾籌平臺等。創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)的夢想可能是新三板上市，而科技寺團(tuán)隊(duì)本身擁有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，因此專業(yè)的“新三板服務(wù)”是其主要服務(wù)內(nèi)容。
　　2．其他咨詢服務(wù)
　　其他咨詢服務(wù)，如尋找創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、提供法律咨詢等，涉及范圍幾乎包括創(chuàng)業(yè)者可能遇到的所有問題。
　　以上增值服務(wù)，科技寺的收費(fèi)是靈活的，根據(jù)項(xiàng)目不同、估值不同，收費(fèi)也不同。
　　相關(guān)服務(wù)有一個(gè)整體團(tuán)隊(duì)，只有總負(fù)責(zé)人是科技寺的專職工作人員，其余專家都是兼職的，總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)對接平臺上的各種專家。這個(gè)團(tuán)隊(duì)可以服務(wù)于科技寺任何一個(gè)店。因?yàn)殪`活性很強(qiáng)，沒有進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，所以對相關(guān)人員的個(gè)人素質(zhì)要求很高。
　　服務(wù)的延伸和科技寺自身的投資，讓科技寺平臺上的項(xiàng)目和科技寺有了長期共存共榮的關(guān)系�？傮w來說，科技寺提供了一個(gè)資源聚合的平臺，自己全程參與，還提供與其他機(jī)構(gòu)的對接服務(wù)�？萍妓路�務(wù)的邏輯是“我們?nèi)フ绎L(fēng)投、渠道，做煩瑣的事情，希望創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)來到科技寺之后可以安心在這里做產(chǎn)品”。
　　三、科技寺的核心邏輯：擇客只為良好的生態(tài)
　　科技寺的核心邏輯，其實(shí)在于擇客，即不是有錢就能入駐。這一核心邏輯不但要求項(xiàng)目的質(zhì)量，還要求團(tuán)隊(duì)的人數(shù)�？萍妓掠X得唯有如此，才可以保證科技寺空間內(nèi)的生態(tài)，讓各個(gè)團(tuán)隊(duì)在交流中獲得**的利益。
　�。ㄒ唬�擇客過程
　　1．入駐要審核
　　科技寺的網(wǎng)站上有一個(gè)申請表，想入駐科技寺，就得先填寫那張申請表。科技寺后臺通過后，相關(guān)團(tuán)隊(duì)還需要前來面談，只有通過“面試”以后才可以入駐�？萍妓鹿芾韴F(tuán)隊(duì)審核的標(biāo)準(zhǔn)，源于其之前的投資經(jīng)驗(yàn)，他們*終選擇的項(xiàng)目都是商業(yè)模式有發(fā)展前景的科技、媒體和通信（TMT）團(tuán)隊(duì)，而且這些團(tuán)隊(duì)必須具有開放的心態(tài)。
　　2．超員要離開
　　一旦團(tuán)隊(duì)的人員多于40人，就可以從科技寺畢業(yè)。其原因有兩方面：一方面是科技寺覺得，多于40人以后，自己出去辦公室反而可能更便宜；另一方面則在于，大團(tuán)隊(duì)的離去可以讓科技寺接納更多的小團(tuán)隊(duì)。
　　3．擇客是為了交流
　　不管是選擇項(xiàng)目，還是限制團(tuán)隊(duì)的人數(shù)，科技寺的*終目的都是打造更好的交流氛圍。
　�。�1）擇客可以讓有資源的人更愿意來交流。很多創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師愿意和科技寺合作，就是因?yàn)樗麄兛粗乜萍妓吕锏倪@些創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，他們認(rèn)為科技寺平臺上的很多項(xiàng)目都比較優(yōu)秀。而創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師帶來的不只是建議，還有行業(yè)資源。
　�。�2）擇客、限制團(tuán)隊(duì)人數(shù)讓創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)之間可以進(jìn)行更好的交流。創(chuàng)業(yè)者的總體素質(zhì)比較高，所以科技寺內(nèi)的所有創(chuàng)業(yè)者是在和優(yōu)秀的人進(jìn)行交流。而如果一個(gè)團(tuán)隊(duì)的人數(shù)太多，團(tuán)隊(duì)的總數(shù)量就會減少，空間里人們交流的多樣性也會發(fā)生變化。此外，一旦團(tuán)隊(duì)人數(shù)超過40人，一般已經(jīng)完成融資，其心態(tài)和思考的問題就和初始創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)不太一樣了。
　　科技寺有一個(gè)團(tuán)隊(duì)，馬上就要有40人，但是不想走，原因在于：**，成本更低，效率較高，可以專注核心業(yè)務(wù)；第二，交流氣氛很好，不再感覺到只是一個(gè)人在戰(zhàn)斗。
　�。ǘ�）打造交流的氛圍
　　為了打造交流的氛圍，科技寺里面的各個(gè)團(tuán)隊(duì)在入駐之后，會和別的團(tuán)隊(duì)有一個(gè)見面會�？萍妓聦�來還會建立一個(gè)線上平臺用于交流�？萍妓孪嘈拧按蠹抑�所以來寺里，更大程度上是想享受這個(gè)圈子”。不同的團(tuán)隊(duì)在相互交流中，不斷進(jìn)行思想的碰撞，就可以促進(jìn)各種資源的協(xié)調(diào)。
　　科技寺發(fā)現(xiàn)，入駐科技寺的項(xiàng)目中有80%具有“國外背景”，比如創(chuàng)始人的教育背景是海外的，項(xiàng)目本身從國外引入，創(chuàng)業(yè)者在國外持續(xù)創(chuàng)業(yè)多年后才回國，等等�？萍妓抡J(rèn)為有國外背景的項(xiàng)目更開放，更容易接受開放空間而不強(qiáng)調(diào)私密性，而科技寺也會堅(jiān)持完全開放的空間。
　　（三）實(shí)實(shí)在在地做投資
　　科技寺不提倡租金換股份，而注重在已經(jīng)篩選過一輪的入駐項(xiàng)目里再細(xì)看，研究其產(chǎn)品模式和商業(yè)模式，然后用現(xiàn)金投資�？萍妓聞倓偰技�了一期2億元的人民幣基金用于早期投資，其投資對象不僅包括空間內(nèi)的入駐團(tuán)隊(duì)，還針對圍繞在科技寺周圍的整個(gè)“大生態(tài)”，比如已經(jīng)離開的團(tuán)隊(duì)、在活動(dòng)中發(fā)現(xiàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)等。對于不愿意在早期出讓太多股權(quán)的團(tuán)隊(duì)，科技寺提供了貸款服務(wù)：與銀行進(jìn)行合作，雙方共同完成風(fēng)險(xiǎn)控制后由銀行向團(tuán)隊(duì)提供低息、無抵押的信用貸款。
　　四、 科技寺的發(fā)展和瓶頸
　�。ㄒ唬┛萍妓碌膫鞑ミ^程
　　科技寺剛開始時(shí)運(yùn)營特別困難，而現(xiàn)在已經(jīng)不需要怎么宣傳，有許多人在關(guān)注科技寺，比如科技寺北京三里屯店，還沒有裝修好，沒有進(jìn)行任何宣傳，就已經(jīng)出租大半。
　　科技寺采用的是線上線下互動(dòng)的傳播方式，即通過自己的微信發(fā)布信息，然后線下舉行相關(guān)活動(dòng)。
　　*開始的時(shí)候，科技寺和創(chuàng)業(yè)組織一起舉辦活動(dòng)，大家現(xiàn)場掃科技寺微信公眾號的二維碼，每次活動(dòng)都能增加粉絲100多人。這些人都是創(chuàng)業(yè)者，對創(chuàng)業(yè)活動(dòng)感興趣，科技寺每次發(fā)布相關(guān)信息，他們都會轉(zhuǎn)發(fā)，而新的活動(dòng)現(xiàn)場又會增加新的粉絲。
　　科技寺的微信公眾號目前已經(jīng)有數(shù)萬名粉絲，全部是創(chuàng)業(yè)者，一般活動(dòng)都會在微信上發(fā)布，“來的人就已經(jīng)非常多了”。
　�。ǘ�）科技寺單店空間保持在2 000平方米
　　目前，科技寺已經(jīng)有三家店，還打算再開幾家店，但科技寺并不打算進(jìn)行爆發(fā)式擴(kuò)張，而要維持一個(gè)度。
　　另外，盡管有房地產(chǎn)商愿意拿出上萬平方米的空間進(jìn)行合作，但科技寺依然堅(jiān)持單店保持在2 000平方米左右，他們認(rèn)為自己的經(jīng)驗(yàn)和團(tuán)隊(duì)并不具備管理那么大空間的能力。
　�。ㄈ�）人才的稀缺是**的瓶頸
　　上文已經(jīng)提到，科技寺每個(gè)空間只有3名工作人員，入駐項(xiàng)目需要專業(yè)判斷，而許多增值服務(wù)的收費(fèi)多少也需要工作人員根據(jù)項(xiàng)目狀況進(jìn)行判斷。在這樣的情況下，科技寺對工作人員的個(gè)人要求很高，在開新店的過程中，找到合適的人才是*難的。
　　科技寺已經(jīng)引起了政府的重視，2015年已經(jīng)拿到眾創(chuàng)空間的牌照，之前創(chuàng)業(yè)公司不能在科技寺注冊的問題已經(jīng)解決�？萍妓驴春米约旱奈磥�，因?yàn)椤氨毙聵虻昕鄢�所有前期費(fèi)用已經(jīng)盈利了”，而且目前“10個(gè)人里面9個(gè)半都是創(chuàng)業(yè)者”。