第 一章 會計，你真的懂嗎

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述

1.1 房企，整天忙什么 1

1.1.1 蓋房子、賣房子房企的主要業(yè)務(wù) 1

1.1.2 吃錢的行業(yè)房企的經(jīng)營特點 2

1.2 會計，為房企創(chuàng)造什么價值 4

1.2.1 不要說你懂房地產(chǎn)會計 4

1.2.2 房地產(chǎn)會計的職能 6

1.2.3 房地產(chǎn)會計的核算內(nèi)容 7

1.2.4 房地產(chǎn)會計核算的特殊性 7

1.2.5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目設(shè)置 9

1.3 納稅，房企必須履行的義務(wù) 15

1.3.1 房企各經(jīng)營環(huán)節(jié)的主要稅種 15

1.3.2 稅率與征收范圍 15



第二章 先建一個項目公司

企業(yè)設(shè)立的會計處理

2.1 房地產(chǎn)設(shè)立階段業(yè)務(wù)概述 18

2.1.1　《中華人民共和國公司法》對企業(yè)設(shè)立條件的規(guī)定 18

2.1.2　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對企業(yè)設(shè)立條件的規(guī)定 19

2.1.3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì) 19

2.2 企業(yè)設(shè)立階段會計處理 21

2.2.1 實收資本的會計核算 21

2.2.2 資本公積的核算 28

2.2.3 開辦費的核算 30



第三章 儲地就得拼

企業(yè)獲取土地時的會計核算

3.1 我國的土地制度概述 32

3.1.1 獲取土地的主要方式 32

3.1.2 我國有關(guān)土地的主要制度 35

3.2 獲取土地的稅務(wù)與會計問題 38

3.2.1 獲取土地階段納稅處理 38

3.2.2 獲取土地階段會計處理 45



第四章 蓋房子容易嗎

開發(fā)建設(shè)階段的會計核算

4.1 開發(fā)成本核算概述 51

4.1.1 成本核算的基本程序 52

4.1.2 房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算特點 52

4.1.3 劃分成本核算項目 52

4.2 成本歸集、分配的會計處理 54

4.2.1 成本分配法 54

4.2.2 土地征用及拆遷補償費的歸集與分配 56

4.2.3 前期工程費的歸集與分配 59

4.2.4 建筑安裝工程費的歸集與分配 61

4.2.5 基礎(chǔ)設(shè)施費的歸集與分配 68

4.2.6 開發(fā)間接費用的歸集與分配 70

4.3 公共配套設(shè)施費的會計核算 73

4.3.1 成本對象的核算和確定 73

4.3.2 會計核算方法 74

4.4 土地開發(fā)成本與代建工程成本會計核算 80

4.4.1 土地開發(fā)成本的會計核算 80

4.4.2 代建工程成本核算 83

4.5 開發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 83

4.5.1 開發(fā)完工產(chǎn)品的確認條件 83

4.5.2 開發(fā)產(chǎn)品成本的核算 84

4.5.3 結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本 86

4.5.4 結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本 87



第五章 到底花了多少錢

房地產(chǎn)行業(yè)成本會計核算

5.1 房地產(chǎn)行業(yè)成本核算對象特征 89

5.1.1 開發(fā)經(jīng)營的計劃性 89

5.1.2 開發(fā)產(chǎn)品的商品性 89

5.1.3 開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性 90

5.1.4 開發(fā)建設(shè)周期長、投資數(shù)額大 90

5.1.5 經(jīng)營風(fēng)險大 90

5.2 房地產(chǎn)行業(yè)核算對象 90

5.3 產(chǎn)品成本核算項目和范圍 92

5.3.1 土地征用費及拆遷補償費 92

5.3.2 前期工程費 92

5.3.3 建筑安裝工程費 92

5.3.4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 92

5.3.5 公共配套設(shè)施費 92

5.3.6 開發(fā)間接費 93

5.4 產(chǎn)品成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn) 93

5.4.1 土地開發(fā)的歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn) 93

5.4.2 配套設(shè)施開發(fā)成本的歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn) 94

5.4.3 房屋開發(fā)成本的歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn) 95

5.4.4 共同分配成本的歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn) 96



第六章 賣了，才算賺了

轉(zhuǎn)讓及銷售階段的會計核算

6.1 轉(zhuǎn)讓及銷售階段業(yè)務(wù)概述 100

6.1.1 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 100

6.1.2 商品房銷售 101

6.1.3 銷售其他建筑物 108

6.1.4 代建工程 108

6.1.5 其他業(yè)務(wù)收入 110

6.2 轉(zhuǎn)讓及銷售的賬務(wù)處理 110

6.2.1 商品房銷售收入的會計核算 110

6.2.2 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的會計核算 131

6.2.3 配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的核算 133

6.2.4 銷售周轉(zhuǎn)房的核算 134

6.2.5 代建工程收入的核算 134

6.2.6 其他業(yè)務(wù)收入的核算 135



第七章 我們有時也炒房

投資性房地產(chǎn)的會計核算

7.1 投資性房地產(chǎn)的特征與范圍 137

7.1.1 投資性房地產(chǎn)的定義及特征 137

7.1.2 投資性房地產(chǎn)的范圍 138

7.2 投資性房地產(chǎn)納稅處理 141

7.2.1 增值稅及附加 141

7.2.2 印花稅 142

7.2.3 房產(chǎn)稅 142

7.3 投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理 143

7.3.1 投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量 143

7.3.2 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 146

7.3.3 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 148

7.3.4 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 153

7.3.5 投資性房地產(chǎn)的處置 160



第八章 算一算，今年賺了多少

利潤結(jié)轉(zhuǎn)及分配

8.1 利潤結(jié)轉(zhuǎn)及核算 163

8.1.1 利潤的含義 163

8.1.2 損益核算 164

8.1.3 利潤的結(jié)轉(zhuǎn) 168

8.2 利潤分配及其核算 170

8.2.1 利潤分配的順序 170

8.2.2 利潤分配核算 171



第九章 四張表，看懂房企的財務(wù)真相

財務(wù)會計報告

9.1 財務(wù)會計報告概述 175

9.1.1 財務(wù)報告及其目標(biāo) 175

9.1.2 財務(wù)報表的組成 175

9.1.3 會計報表的編制要求 176

9.2 資產(chǎn)負債表 177

9.2.1 資產(chǎn)負債表概述 177

9.2.2 資產(chǎn)負債表的結(jié)構(gòu) 178

9.2.3 資產(chǎn)負債表的編制 178

9.3 利潤表 193

9.3.1 利潤表的概念和作用 193

9.3.2 利潤表的格式及內(nèi)容 193

9.3.3 利潤表的編制 195

9.4 現(xiàn)金流量表 202

9.4.1 現(xiàn)金流量表的概念和作用 202

9.4.2 現(xiàn)金流量及其分類 203

9.4.3 現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容 204

9.4.4 現(xiàn)金流量表的編制 205

9.5 所有者權(quán)益變動表 212

9.5.1 所有者權(quán)益變動表的內(nèi)容及結(jié)構(gòu) 212

9.5.2 所有者權(quán)益變動表的填列方法 217