目錄 第 1章 新稅收政策解讀與應(yīng)用 1.1 《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》解讀與應(yīng)用/1 1.1.1 政策要點(diǎn) 1 1.1.2 解讀與應(yīng)用 3 1.2 《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》解讀與應(yīng)用/6 1.2.1 政策要點(diǎn) 6 1.2.2 解讀與應(yīng)用 7 1.3 《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大固定資產(chǎn)加速折舊優(yōu)惠政策適用范圍的公告》解讀與應(yīng)用/7 1.3.1 政策要點(diǎn) 7 1.3.2 政策解讀與應(yīng)用 8 1.4 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于異常增值稅扣稅憑證管理等有關(guān)事項(xiàng)的公告》解讀與應(yīng)用/12 1.4.1 政策要點(diǎn)與解讀 12 1.4.2 政策應(yīng)用 18 1.5 創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)稅收優(yōu)惠政策要點(diǎn)解讀/20 1.5.1 政策要點(diǎn) 20 1.5.2 政策解讀與應(yīng)用 20 1.6 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金無(wú)償借貸稅務(wù)新政策/21 1.6.1 新準(zhǔn)則適用范圍 21 1.6.2 新準(zhǔn)則修訂變化 21 1.6.3 政策應(yīng)用 23 第 2章 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)、拿地稅務(wù)政策解讀 2.1 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)稅務(wù)政策解讀/25 2.1.1 “營(yíng)改增”后土地增值稅 25 2.1.2 “營(yíng)改增”后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅 26 2.1.3 “營(yíng)改增”后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅金扣除 27 2.1.4 “營(yíng)改增”后建筑安裝工程費(fèi) 27 2.2 房地產(chǎn)企業(yè)拿地稅務(wù)政策解讀/28 2.2.1 城鎮(zhèn)土地使用稅解讀 28 2.2.2 耕地占用稅解讀 28 2.2.3 印花稅解讀 29 2.2.4 契稅解讀 29 第3章 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)稅務(wù)問(wèn)題與應(yīng)對(duì) 3.1 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)及其特點(diǎn)/30 3.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)現(xiàn)象 30 3.1.2 房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)特點(diǎn) 30 3.2 房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)過(guò)程中的稅務(wù)問(wèn)題/31 3.2.1 內(nèi)部并購(gòu)：逃稅 31 3.2.2 行業(yè)并購(gòu)：避稅 31 3.3 幾種不同并購(gòu)模式的稅負(fù)分析/32 3.3.1 直接購(gòu)買房地產(chǎn)項(xiàng)目模式 32 3.3.2 收購(gòu)方購(gòu)買出讓方股權(quán)模式 35 3.3.3 合資開(kāi)發(fā)模式 36 3.4 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)/38 3.4.1 政策方面的風(fēng)險(xiǎn) 38 3.4.2 操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn) 38 3.4.3 執(zhí)法方面的風(fēng)險(xiǎn) 38 3.4.4 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì) 策略 39 第4章 房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)并購(gòu)稅收問(wèn)題解析 4.1 資產(chǎn)收購(gòu)與股權(quán)收購(gòu)及其區(qū)別/40 4.1.1 資產(chǎn)收購(gòu) 40 4.1.2 股權(quán)收購(gòu) 40 4.1.3 資產(chǎn)收購(gòu)與股權(quán)收購(gòu)的區(qū)別 41 4.2 以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地、房屋的運(yùn)作/42 4.2.1 股權(quán)兼并 42 4.2.2 股權(quán)收購(gòu) 42 4.3 股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)問(wèn)題/43 4.3.1 股權(quán)平價(jià)轉(zhuǎn)讓政策解讀 43 4.3.2 案例分析：股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)處理 44 4.4 自然人轉(zhuǎn)讓股權(quán)計(jì)稅價(jià)格偏低的調(diào)整/45 4.4.1 凈資產(chǎn)核定法 45 4.4.2 類比法 46 4.4.3 其他合理方法 46 4.5 先分配利潤(rùn)再轉(zhuǎn)讓股權(quán)還是直接轉(zhuǎn)讓股權(quán)的選擇/46 4.5.1 納稅籌劃思路 47 4.5.2 納稅籌劃方案 47 4.6 先增資擴(kuò)股再平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)/47 4.6.1 收購(gòu)全部股份 48 4.6.2 增資后轉(zhuǎn)讓股權(quán) 48 4.7 股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅務(wù)處理/48 4.7.1 股權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅 48 4.7.2 企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間點(diǎn)的確認(rèn) 49 4.7.3 統(tǒng)一集團(tuán)內(nèi)平價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的納稅調(diào)整 49 第5章 房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重組問(wèn)題稅收分析 5.1 企業(yè)資產(chǎn)收購(gòu)的稅收分析/51 5.1.1 資產(chǎn)收購(gòu)重組交易處理 51 5.1.2 資產(chǎn)收購(gòu)的所得稅處理 51 5.2 股權(quán)收購(gòu)的價(jià)值與稅務(wù)處理/52 5.2.1 利用股權(quán)收購(gòu)調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)架構(gòu) 52 5.2.2 利用企業(yè)合并降低稅負(fù) 53 5.2.3 股權(quán)收購(gòu)合并方案 53 5.3 利用企業(yè)分立降低企業(yè)稅負(fù)/54 5.3.1 企業(yè)分立稅收利益體現(xiàn) 54 5.3.2 企業(yè)分立稅務(wù)籌劃空間 55 第6章 房地產(chǎn)企業(yè)拿地稅務(wù)問(wèn)題 6.1 房地產(chǎn)企業(yè)取得政府土地返還款如何籌劃/56 6.1.1 土地返還款的用途 56 6.1.2 取得土地返還款條件 56 6.2 拿地支付的土地開(kāi)發(fā)成本如何計(jì)繳契稅/57 6.2.1 企業(yè)所得稅土地計(jì)稅成本的確定 57 6.2.2 契稅的計(jì)稅依據(jù)的確定 57 6.2.3 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析 57 6.2.4 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 58 6.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“以房換地”存在的涉稅 問(wèn)題/58 6.3.1 房地產(chǎn)公司以房換地的房是否繳交增值稅 58 6.3.2 房地產(chǎn)公司以房換地的應(yīng)用 59 6.4 以路換地、以橋換地或以BT項(xiàng)目拿地的稅務(wù)處理與納稅籌劃/60 6.4.1 以路換地、以橋換地或以BT項(xiàng)目拿地的稅務(wù)處理 60 6.4.2 以路換地、以橋換地或以BT項(xiàng)目拿地的納稅籌劃 61 6.5 以土地入股取得土地的稅務(wù)處理/62 6.5.1 增值稅的稅務(wù)處理 62 6.5.2 企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理 63 6.5.3 土地增值稅的稅務(wù)處理 63 6.5.4 印花稅的稅務(wù)處理 63 6.5.5 契稅的稅務(wù)處理 64 6.6 通過(guò)股權(quán)收購(gòu)間接獲取土地使用權(quán)的涉稅 問(wèn)題/64 6.6.1 操作方法 64 6.6.2 稅負(fù)分析：股權(quán)轉(zhuǎn)讓方的稅負(fù)分析 64 6.7 通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)獲取土地使用權(quán)的涉稅問(wèn)題/65 6.7.1 土地使用權(quán)受讓方的涉稅分析 65 6.7.2 出讓方的涉稅分析 65 6.8 通過(guò)“招、拍、掛”拿地的涉稅分析/66 6.8.1 “招、拍、掛”拿地方式 66 6.8.2 “招、拍、掛”拿地的稅務(wù)處理 66 第7章 土地獲取的方式及稅收規(guī)劃 7.1 “招、拍、掛”拿地/67 7.1.1 土地招標(biāo) 67 7.1.2 土地拍賣 67 7.1.3 土地掛牌 67 7.2 一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)/70 7.2.1 一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的概念 70 7.2.2 一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的稅務(wù)規(guī)劃 70 7.3 股權(quán)交易拿地/71 7.3.1 直接購(gòu)買土地使用權(quán)出讓方的股權(quán) 71 7.3.2 先合資后股權(quán)交易方式 72 7.3.3 先新設(shè)后股權(quán)交易方式 73 7.3.4 股權(quán)收購(gòu)拿地 74 7.4 其他土地獲取方式/74 7.4.1 合作建房 74 7.4.2 在建工程轉(zhuǎn)讓 75 7.4.3 無(wú)償劃轉(zhuǎn) 76 第8章 房地產(chǎn)企業(yè)各階段涉稅分析 8.1 土地取得階段涉稅分析/77 8.1.1 增值稅 77 8.1.2 城鎮(zhèn)土地使用稅 78 8.1.3 印花稅 78 8.1.4 契稅 78 8.1.5 土地增值稅 79 8.1.6 案例分析：土地取得階段涉稅分析 79 8.2 開(kāi)發(fā)建造階段涉稅分析/80 8.2.1 印花稅 81 8.2.2 城鎮(zhèn)土地使用稅 81 8.2.3 土地增值稅 82 8.2.4 企業(yè)所得稅 82 8.3 銷售、轉(zhuǎn)讓階段涉稅分析/82 8.3.1 增值稅 83 8.3.2 土地增值稅 83 8.3.3 企業(yè)所得稅 83 8.3.4 案例分析：銷售、轉(zhuǎn)讓階段涉稅分析 84 8.4 竣工驗(yàn)收階段涉稅分析/84 8.4.1 產(chǎn)權(quán)辦理 85 8.4.2 收入確認(rèn) 85 8.4.3 竣工驗(yàn)收階段幾個(gè)特殊問(wèn)題 87 8.4.4 竣工驗(yàn)收階段涉及稅務(wù)處理 88 8.4.5 案例分析：竣工驗(yàn)收階段涉稅分析 89 第9章 房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析與應(yīng)對(duì) 9.1 房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)/90 9.1.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 90 9.1.2 投資開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 90 9.1.3 融資環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 92 9.1.4 拿地環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 93 9.1.5 預(yù)售環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 94 9.1.6 竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 95 9.2 房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)原因分析與應(yīng)對(duì)/97 9.2.1 風(fēng)險(xiǎn)形成的原因分析 97 9.2.2 應(yīng)對(duì)措施 97 9.2.3 案例分析：房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃方案 97 第 10章 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期各環(huán)節(jié)稅務(wù)管理模型 10.1 立項(xiàng)環(huán)節(jié)/102 10.1.1 項(xiàng)目公司組織形式的籌劃 102 10.1.2 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵點(diǎn) 103 10.2 融資環(huán)節(jié)/103 10.2.1 債務(wù)重組的稅務(wù)管理要點(diǎn) 103 10.2.2 債務(wù)重組的特殊性稅務(wù)處理 104 10.3 土地取得環(huán)節(jié)/104 10.3.1 以國(guó)家出讓方式取得土地 104 10.3.2 以資產(chǎn)收購(gòu)方式取得土地 105 10.4 拆遷安置環(huán)節(jié)/105 10.4.1 貨幣補(bǔ)償方式 105 10.4.2 就地安置房屋補(bǔ)償方式 105 10.5 房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)/106 10.5.1 預(yù)售環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理 106 10.5.2 銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)處理 106 10.6 出租環(huán)節(jié)/107 10.6.1 自用、出租和出借商品房備案管理 107 10.6.2 自用、出租和出借商品房的稅收管理 107 10.7 項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)/108 10.7.1 土地增值稅的減免稅規(guī)定 108 10.7.2 土地增值稅清算單位的確定 109 10.7.3 土地增值稅預(yù)征率的規(guī)定 109 10.7.4 案例分析：房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)稅務(wù)問(wèn)題應(yīng)對(duì) 109 第 11章 房地產(chǎn)行業(yè)涉稅難題及對(duì)策 11.1 拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理/112 11.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理 112 11.1.2 房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 113 11.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理/118 11.2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納增值稅 118 11.2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 119 11.3 產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處理/120 11.3.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的定義 120 11.3.2 產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的稅務(wù)處理誤區(qū) 121 11.3.3 產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的稅務(wù)處理 121 11.3.4 案例分析：產(chǎn)權(quán)式酒店的稅務(wù)處理 121 11.4 土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理/122 11.4.1 土地閑置費(fèi)的定義 122 11.4.2 土地閑置費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 123 11.4.3 土地閑置費(fèi)的稅務(wù)處理 123 11.5 商鋪售后返租的稅務(wù)處理/124 11.5.1 增值稅 124 11.5.2 印花稅 125 11.5.3 個(gè)人所得稅 125 11.5.4 房產(chǎn)稅 125 11.5.5 企業(yè)所得稅 126 11.5.6 土地增值稅 127 11.6 房企代墊首付和購(gòu)房返稅的稅務(wù)處理/127 11.6.1 代墊首付 127 11.6.2 購(gòu)房返稅 128 11.7 合作建房的稅務(wù)處理/128 11.7.1 企業(yè)所得稅的處理 128 11.7.2 案例分析：合作建房稅務(wù)處理 129 11.8 房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳中的成本與收入的稅務(wù)處理/130 11.8.1 房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的收入處理 130 11.8.2 年終匯算清繳不能忽視的完工條件 132 11.8.3 年終匯算清繳的計(jì)稅成本的納稅調(diào)整 133 11.8.4 未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行匯算清繳 134 11.8.5 所得稅匯算不同于項(xiàng)目清算 134 11.9 房地產(chǎn)企業(yè)與業(yè)主間違約金的處理/136 11.9.1 房地產(chǎn)企業(yè)收取業(yè)主違約金的處理 136 11.9.2 房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房業(yè)主之間發(fā)生違約金 的涉稅處理 137 11.10 房地產(chǎn)預(yù)收的誠(chéng)意金、訂金、定金的 處理/140 11.10.1 定金的稅務(wù)處理 140 11.10.2 訂金（保證金、誠(chéng)意金、VIP卡）的稅務(wù)處理 141 11.11 “還本”方式銷售建筑物的稅務(wù)處理/141 11.11.1 “還本”方式銷售建筑物的概念 141 11.11.2 “還本”方式銷售建筑物的稅務(wù)處理 142 11.12 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同拆遷補(bǔ)償方式的稅務(wù)處理/142 11.12.1 產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的稅務(wù)處理 142 11.12.2 案例分析：產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的稅務(wù) 處理 143 11.12.3 作價(jià)補(bǔ)償方式下的涉稅處理 145 11.13 售房部（接待處）、樣板房的稅務(wù) 處理/147 11.13.1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容 147 11.13.2 售房部（接待處）和樣板房的稅務(wù) 處理 147 11.14 預(yù)收款的稅務(wù)處理/147 11.14.1 預(yù)收款應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn) 147 11.14.2 預(yù)售收入的稅務(wù)處理 148 11.15 房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品的稅務(wù) 處理/148 11.15.1 銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入 148 11.15.2 銷售未完工產(chǎn)品的稅務(wù)處理 149 11.15.3 案例分析：銷售未完工產(chǎn)品的稅務(wù)處理 150 11.16 售樓部的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理/152 11.16.1 建設(shè)售樓部的4種情況 152 11.16.2 售樓部的兩種會(huì)計(jì)處理方法 153 11.16.3 售樓部的稅務(wù)處理 153 11.17 賣精裝房送家電、家具的稅務(wù)處理/155 11.17.1 企業(yè)所得稅的處理 155 11.17.2 增值稅的處理 155 11.18 改造安置住房的稅務(wù)處理/157 11.18.1 改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅 157 11.18.2 案例分析：安置住房的稅務(wù)處理 158 11.19 房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給予土地返還款的財(cái)稅處理/159 11.19.1 財(cái)務(wù)處理：不得沖減土地購(gòu)買成本 159 11.19.2 稅務(wù)處理 159 11.20 房地產(chǎn)企業(yè)其他涉稅難題的稅務(wù)處理/161 11.20.1 逾期交房的稅務(wù)處理 161 11.20.2 將自己開(kāi)發(fā)的門面房作為售樓部的稅務(wù)處理 162 11.20.3 出租地下車位使用權(quán)的稅務(wù)處理 163 11.21 “營(yíng)改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅 處理/163 11.21.1 “營(yíng)改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)以房抵工程款的涉稅處理 163 11.21.2 “營(yíng)改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)代建房屋及代建模式的涉稅處理 165 11.21.3 “營(yíng)改增”政策下房地產(chǎn)企業(yè)出售人防地下車位的涉稅處理 166 第 12章 房地產(chǎn)市場(chǎng)金融現(xiàn)狀與合作模式 12.1 金融企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作現(xiàn)狀/168 12.1.1 大型房地產(chǎn)企業(yè)是參與融合實(shí)踐的主體 168 12.1.2 涉及眾多類型的金融機(jī)構(gòu) 168 12.1.3 融合方式多樣 169 12.1.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)金融現(xiàn)狀 169 12.2 金融企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)的主要合作模式/169 12.2.1 “社區(qū)金融合作”模式 169 12.2.2 “項(xiàng)目資本合作”模式 170 12.2.3 “金融產(chǎn)品投資開(kāi)發(fā)”模式 171 12.2.4 “互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品”模式 171 12.3 金融企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作模式的選擇/172 12.3.1 “社區(qū)金融合作”融合模式優(yōu)缺點(diǎn) 172 12.3.2 “項(xiàng)目資本合作”融合模式優(yōu)缺點(diǎn) 172 12.3.3 “金融產(chǎn)品投資開(kāi)發(fā)”融合模式優(yōu)缺點(diǎn) 172 12.3.4 “互聯(lián)網(wǎng)+金融創(chuàng)新產(chǎn)品”融合模式優(yōu)缺點(diǎn) 173 第 13章 金融企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作過(guò)程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì) 13.1 金融企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作過(guò)程中的稅務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)/174 13.1.1 金融企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 174 13.1.2 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 177 13.2 金融企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作過(guò)程中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施/178 13.2.1 房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施 178 13.2.2 加強(qiáng)稅企溝通交流 179 13.2.3 提高涉稅人員業(yè)務(wù)處理能力 179 13.2.4 案例分析：?jiǎn)栴}與解決 180 第 14章 房地產(chǎn)企業(yè)投資過(guò)程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 14.1 房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策解讀/181 14.1.1 國(guó)家稅務(wù)總局：統(tǒng)籌研究房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)與保有環(huán)節(jié)的稅收政策 181 14.1.2 專家建議應(yīng)構(gòu)建“重保有、輕流轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)稅制模式 182 14.2 注冊(cè)地點(diǎn)選擇與稅務(wù)籌劃/183 14.2.1 國(guó)際注冊(cè)地點(diǎn)的籌劃 183 14.2.2 國(guó)內(nèi)注冊(cè)地點(diǎn)的籌劃 183 14.3 投資時(shí)間決策與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)/183 14.3.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與生命周期 183 14.3.2 不同階段的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 183 14.4 投資方式與稅務(wù)籌劃/184 14.4.1 有形資產(chǎn)投資方式 184 14.4.2 無(wú)形資產(chǎn)投資方式 184 14.4.3 分期投資方式 184 14.5 投資資產(chǎn)決策與稅務(wù)處理/185 14.5.1 直接購(gòu)買固定資產(chǎn) 185 14.5.2 股東直接用固定資產(chǎn)投資 185 14.5.3 企業(yè)重組、合并方式取得的資產(chǎn) 185 14.5.4 股東無(wú)償調(diào)撥 185 14.5.5 項(xiàng)目投資決策方法的應(yīng)用 186 第 15章 房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 15.1 融資資本來(lái)源/189 15.1.1 企業(yè)自有資金 189 15.1.2 預(yù)收賬款 189 15.1.3 房地產(chǎn)投資信托 189 15.1.4 商業(yè)抵押擔(dān)保證券 190 15.1.5 其他融資方式 190 15.2 房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)/190 15.2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 190 15.2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 191 15.2.3 房地產(chǎn)銷售時(shí)期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 191 15.2.4 其他稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 191 15.3 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略/192 15.3.1 健全企業(yè)稅務(wù)管理制度 192 15.3.2 增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí) 192 15.3.3 建立啟動(dòng)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系 192 15.4 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式選擇與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)/193 15.4.1 商業(yè)地產(chǎn)的概念 193 15.4.2 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)常用模式 193 15.4.3 房地產(chǎn)融資租賃的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 194 15.5 股權(quán)融資形式與稅務(wù)處理/195 15.5.1 股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資 195 15.5.2 股權(quán)的轉(zhuǎn)讓與擔(dān)保 196 15.5.3 股權(quán)質(zhì)押融資 196 15.5.4 明股實(shí)債 196 第 16章 房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中的稅務(wù)籌劃 16.1 集資的稅務(wù)籌劃/198 16.1.1 集資稅務(wù)籌劃 198 16.1.2 稅務(wù)籌劃方案 198 16.2 租賃業(yè)務(wù)的稅務(wù)籌劃/199 16.2.1 經(jīng)營(yíng)租賃涉稅處理 199 16.2.2 融資租賃稅務(wù)處理 199 16.3 信貸的稅務(wù)籌劃/200 16.3.1 貸款業(yè)務(wù)增值稅籌劃 202 16.3.2 案例分析：貸款業(yè)務(wù)增值稅籌劃 202 16.4 發(fā)行債券的稅務(wù)籌劃/202 16.4.1 企業(yè)債券溢價(jià)發(fā)行——直線攤銷法 202 16.4.2 企業(yè)債券溢價(jià)發(fā)行——實(shí)際利率法 203 16.5 權(quán)益籌資的稅務(wù)籌劃/204 16.5.1 加權(quán)平均成本計(jì)算 204 16.5.2 案例分析：加權(quán)平均資本成本 205 16.5.3 稅盾與稅盾效應(yīng) 206 16.6 項(xiàng)目融資的稅務(wù)籌劃/207 16.6.1 項(xiàng)目融資稅務(wù)籌劃在投資決策階段的應(yīng)用 207 16.6.2 項(xiàng)目融資稅務(wù)籌劃在融資決策階段的應(yīng)用 208 第 17章 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì) 17.1 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)/211 17.1.1 歷史遺留稅務(wù)問(wèn)題 211 17.1.2 稅務(wù)架構(gòu)不合理引起的風(fēng)險(xiǎn) 211 17.1.3 交易方式缺少稅務(wù)規(guī)劃引起的風(fēng)險(xiǎn) 212 17.1.4 未按規(guī)定申報(bào)納稅引起的風(fēng)險(xiǎn) 212 17.1.5 特殊性稅務(wù)處理不合規(guī)引起的風(fēng)險(xiǎn) 212 17.2 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì) 策略/213 17.2.1 并購(gòu)重組中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略 213 17.2.2 案例分析：并購(gòu)重組問(wèn)題與解決 213 第 18章 房地產(chǎn)企業(yè)上市過(guò)程中涉及的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 18.1 上市利潤(rùn)要求與稅務(wù)管理的矛盾/215 18.1.1 上市公司利潤(rùn)操縱方法 215 18.1.2 對(duì)上市公司利潤(rùn)操縱的稅務(wù)管理 216 18.2 如何通過(guò)補(bǔ)稅將利潤(rùn)“陽(yáng)光化”/217 18.2.1 權(quán)責(zé)發(fā)生制賬務(wù)調(diào)整 217 18.2.2 案例分析：補(bǔ)稅問(wèn)題與解決 217 18.3 股權(quán)結(jié)構(gòu)安排中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略/219 18.3.1 股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 219 18.3.2 案例分析：扣繳義務(wù)人未依法扣繳稅款承擔(dān)的法律責(zé)任 220 18.4 多重組織結(jié)構(gòu)安排的稅務(wù)好處/221 18.4.1 案例分析：多重組織結(jié)構(gòu)安排 221 18.4.2 多重組織結(jié)構(gòu)的稅務(wù)好處 221 18.5 上市地點(diǎn)選擇與稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)/221 18.5.1 企業(yè)在選擇上市地點(diǎn)時(shí)應(yīng)考慮的因素 221 18.5.2 企業(yè)在選擇上市時(shí)應(yīng)考慮的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 222 18.5.3 案例分析：上市地點(diǎn)選擇問(wèn)題與解決 225 第 19章 房地產(chǎn)企業(yè)上市后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)策略 19.1 上市公司稅務(wù)籌劃受到的局限/227 19.1.1 戰(zhàn)略發(fā)展與決策制定 227 19.1.2 稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)方面存在的問(wèn)題 228 19.2 上市房地產(chǎn)公司常用稅務(wù)籌劃方法/228 19.2.1 以房地產(chǎn)出資 228 19.2.2 企業(yè)分立 229 19.2.3 案例分析：上市房地產(chǎn)公司稅務(wù)問(wèn)題與解決 230 第 20章 新稅收政策應(yīng)用要點(diǎn)與案例分析 20.1 享受加計(jì)抵減優(yōu)惠的30個(gè)要點(diǎn)與案例 分析/231 20.1.1 基本政策規(guī)定 231 20.1.2 政策適用范圍 232 20.1.3 銷售額的確定 233 20.1.4 如何適用政策優(yōu)惠 236 20.1.5 如何進(jìn)行納稅填報(bào) 237 20.1.6 加計(jì)抵減額的變動(dòng)調(diào)整 238 20.2 “六稅一費(fèi)”優(yōu)惠政策要點(diǎn)與案例分析/240 20.2.1 稅務(wù)優(yōu)惠政策要點(diǎn) 240 20.2.2 稅務(wù)優(yōu)惠政策問(wèn)題解讀 241 20.3 火車票、飛機(jī)票、汽車票、輪船票抵扣增值稅案例分析/243 20.3.1 政策要點(diǎn) 243 20.3.2 政策解讀與應(yīng)用 243 20.4 債轉(zhuǎn)股重組稅務(wù)要點(diǎn)與案例分析/248 20.4.1 債轉(zhuǎn)股重組稅務(wù)要點(diǎn) 248 20.4.2 案例分析：債轉(zhuǎn)股的稅務(wù)處理 248 20.5 企業(yè)所得稅新政策解讀與應(yīng)用問(wèn)答/250 20.5.1 企業(yè)扶貧捐贈(zèng)所得稅稅前扣除政策 250 20.5.2 小型微利企業(yè)普惠性企業(yè)所得稅減免政策 251 20.5.3 創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)稅收優(yōu)惠政策 253 20.5.4 其他企業(yè)所得稅政策 255 附錄：稅收政策匯編