第 一章 房地產(chǎn)稅收管理概述 第 一節(jié) 房地產(chǎn)稅收管理框架 002 一、組織維度 002 二、專業(yè)維度 007 第二節(jié) 房地產(chǎn)稅收管理重點(diǎn) 011 第三節(jié) 如何進(jìn)行稅收實(shí)操 014 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)邏輯 014 二、稅收實(shí)操“三性” 017 第二章 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理概述 第 一節(jié) 房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理概述 022 一、房地產(chǎn)價(jià)值鏈 022 二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)邏輯 025 三、大運(yùn)營(yíng)介紹 028 第二節(jié) 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)要點(diǎn) 028 一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn) 029 二、財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)的邏輯框架 030 三、財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)體系 032 第三節(jié) 房地產(chǎn)稅收管理與財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)的關(guān)系 033 第三章 企業(yè)設(shè)立階段的稅收實(shí)操指引 第 一節(jié) 企業(yè)設(shè)立階段稅收實(shí)操指引 036 一、稅收方面 037 二、融資方面 041 第二節(jié) 公司股權(quán)設(shè)置實(shí)操指引 043 一、股權(quán)設(shè)置的基本模式 043 二、股權(quán)比例的要求 048 第三節(jié) 企業(yè)重組實(shí)操指引 050 一、普通重組稅收實(shí)操 050 二、特殊性稅務(wù)重組稅收實(shí)操 055 第四章 土地獲取階段的稅收實(shí)操指引 第 一節(jié) 土地獲取階段稅收管理概述 062 第二節(jié) 資產(chǎn)收購(gòu)的實(shí)操指引 063 一、土地作價(jià)入股的稅收實(shí)操 064 二、在建工程轉(zhuǎn)讓的稅收實(shí)操 068 第三節(jié) 拆遷拿地的實(shí)操指引 072 一、拆遷成本的稅收實(shí)操 072 二、貨幣性補(bǔ)償?shù)亩愂諏?shí)操 074 三、非貨幣性補(bǔ)償?shù)亩愂諏?shí)操 077 第四節(jié) 合作開(kāi)發(fā)方式的實(shí)操指引 083 一、合作建房的分類 084 二、不成立合營(yíng)公司模式的稅收實(shí)操 084 三、成立合營(yíng)公司模式的稅收實(shí)操 089 四、合作開(kāi)發(fā)的假投資模式稅收實(shí)操 091 第五節(jié) 股權(quán)收購(gòu)方式的實(shí)操指引 093 一、股權(quán)收購(gòu)的基本模式 093 二、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收實(shí)操 095 三、增資收購(gòu)的稅收實(shí)操 097 四、合并收購(gòu)的稅收實(shí)操 098 第六節(jié) 代建方式的實(shí)操指引 099 一、純?nèi)≠M(fèi)代建 100 二、股權(quán)式代建 100 第五章 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的稅收實(shí)操指引 第 一節(jié) 開(kāi)發(fā)建設(shè)階段稅收管理概述 104 第二節(jié) 成本對(duì)象 105 一、成本對(duì)象劃分方法 106 二、成本對(duì)象設(shè)置方法 107 第三節(jié) 成本項(xiàng)目 109 一、成本項(xiàng)目主要內(nèi)容 109 二、企業(yè)所得稅與土地增值稅中成本項(xiàng)目的異同 110 第四節(jié) 開(kāi)發(fā)成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn) 114 一、成本對(duì)象化實(shí)操指引 114 二、成本分配實(shí)操指引 116 三、成本結(jié)轉(zhuǎn)實(shí)操指引 120 第五節(jié) 資金、利息及費(fèi)用處理實(shí)操指引 121 一、股東投入的稅收實(shí)操 122 二、借款費(fèi)用的稅收實(shí)操 123 三、費(fèi)用的稅收實(shí)操 126 第六章 銷售階段的稅收實(shí)操指引 第 一節(jié) 銷售階段稅收管理概述 130 第二節(jié) 收入確認(rèn)的稅收實(shí)操 130 一、三大稅種中收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間的異同 131 二、預(yù)繳增值稅與預(yù)繳土地增值稅的差異 132 三、視同銷售收入的確認(rèn) 133 第三節(jié) 不同銷售方式的稅收實(shí)操 137 一、代理銷售方式的稅收實(shí)操 137 二、“買(mǎi)贈(zèng)”銷售方式的稅收實(shí)操 138 三、精裝修的稅收實(shí)操 142 四、地下車位的稅收實(shí)操 145 第四節(jié) 代收款項(xiàng)實(shí)操指引 150 一、增值稅的稅收實(shí)操 150 二、企業(yè)所得稅的稅收實(shí)操 151 三、土地增值稅的稅收實(shí)操 151 第七章 清算階段的稅收實(shí)操指引 第 一節(jié) 清算階段稅收管理概述 154 第二節(jié) 增值稅清算實(shí)操指引 155 一、增值稅預(yù)繳 155 二、增值稅清算 156 第三節(jié) 企業(yè)所得稅清算實(shí)操指引 158 一、企業(yè)所得稅預(yù)繳 158 二、企業(yè)所得稅清算 160 第四節(jié) 土地增值稅清算實(shí)操指引 165 一、土地增值稅預(yù)繳 165 二、土地增值稅清算 166 第八章 稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)操指引 第 一節(jié) 房地產(chǎn)納稅評(píng)估實(shí)操指引 178 一、納稅評(píng)估基本流程 178 二、納稅評(píng)估指標(biāo)分析實(shí)操 180 第二節(jié) 稅務(wù)管理體系實(shí)操指引 186 一、稅務(wù)管理機(jī)構(gòu) 187 二、稅務(wù)管理流程 187 第三節(jié) 稅收預(yù)算管理實(shí)操 192 一、業(yè)務(wù)鏈的稅收預(yù)算管理 193 二、全周期的稅收預(yù)算管理 197 第九章 房地產(chǎn)財(cái)稅核算實(shí)操指引 第 一節(jié) 收入核算實(shí)操指引 204 一、誠(chéng)意金 206 二、定金 206 三、房款 207 四、代收款項(xiàng) 208 第二節(jié) 成本與費(fèi)用核算實(shí)操指引 209 一、土地成本核算 209 二、開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用核算 210 第三節(jié) 三大稅種核算實(shí)操指引 213 一、增值稅核算 213 二、土地增值稅核算 219 三、企業(yè)所得稅核算 219 第四節(jié) 其他業(yè)務(wù)核算實(shí)操指引 220 一、租金收入核算 220 二、視同銷售核算 222 第十章 發(fā)票與合同管理實(shí)操指引 第 一節(jié) 發(fā)票管理實(shí)操指引 226 一、發(fā)票管理基礎(chǔ)規(guī)范 226 二、發(fā)票管理風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì) 230 三、發(fā)票管理要點(diǎn) 233 第二節(jié) 合同管理實(shí)操指引 236 一、合同管理部門(mén)職責(zé) 236 二、財(cái)務(wù)審核要點(diǎn) 237